서울 강남에도 시세가 분양가보다 낮은 깡통아파트가 등장했다.

 집값 하락.이자폭탄에 아파트 해약요구 봇물

"요즘은 전국적으로 아파트 분양을 받겠다는 전화보다 해약해달라는 전화가 더 많아요. 가뜩이나 미분양도 쌓여 있는데 해약까지 해달라니 막막할 따름입니다." (한 대형건설사 관계자)

최근 건설사들이 아파트 분양 계약자들의 해약 요구로 골머리를 앓고 있다.
분양 당시에는 투자가치가 있을 것으로 기대해 계약을 했지만, 최근 경제 위기와 집값 하락으로 불안감이 커지자 건설사에 위약금을 물고서라도 해약을 하겠다는 계약자가 급증하고 있다.

특히 최근 주택담보대출 금리가 최고 10%까지 치솟는 등 '이자폭탄'이 현실화될 조짐을 보이자 지방 뿐 아니라 수도권에서도 계약을 포기하겠다는 민원이 빗발치고 있다.

7일 업계에 따르면 경기도 용인지역은 올들어 아파트값이 지난해 초 고점 대비 최고 20-30% 하락하면서 해약요구가 줄을 잇는다.
지난해 동천동에서 3.3㎡당 1천700만-1천800만원선에 아파트를 분양한 S사는 계약 해지 요구를 심심치 않게 받고 있다.
주변 아파트 시세가 3.3㎡당 1천200만원대까지 하락하면서 계약자들이 시세차익을 보장받기 어려워진 때문이다. 분양가를 깎아달라는 계약자들의 집단 민원도 해약을 부추기는데 한 몫하고 있다.

용인 상현동에 아파트를 분양한 H사와 성복동 D사도 상황은 마찬가지다.
H건설 관계자는 "중도금 이자 후불제라도 대부분 변동금리여서 금리 인상에 민감할 수밖에 없다"며 "주변 집값은 계속 하락중인데 이자부담은 커지고 있으니 위약금을 물고서라도 해약해달라는 민원이 많다"고 말했다.
경제자유구역으로 분양 당시 청약 경쟁률이 치열했던 인천 송도, 청라지구의 아파트 단지에도 해약 문의가 이어지고 있다.

G건설 관계자는 "해약이 가능하냐는 문의가 하루에도 10-20통씩 걸려오는데 뾰족한 방법이 없는 상황"이라며 "6억원 초과 아파트의 경우 총부채상환비율(DTI)에 걸려 중도금 대출에 제한이 있는 계약자들의 해약 요구도 많다"고 전했다.
분양률을 높이기 위해 계약금을 500만-1천만원의 정액제로 바꾼 단지는 해약 과정에서 위약금 문제로 건설사와 분양 계약자간의 갈등도 속출하고 있다.

경기도 고양시의 한 아파트는 초기 계약금을 1천만원으로 낮췄으나 건설사측이 해약을 할 경우 계약금의 10%인 약 3천여만원을 위약금으로 내라고 요구해 계약자와 다툼이 빚어지기도 했다.

중소 건설사 관계자는 "최근 금융위기로 부도설이 도는 건설회사에는 해약 요구가 더 많다"며 "외환위기때 겪어봤듯이 대출금리가 오르면 해약 요구가 더욱 빗발칠텐데 걱정"이라고 말했다.

 

서울 강남에도 시세가 분양가보다 낮은 깡통아파트가 등장했다.
8일 부동산정보업체 닥터아파트에 따르면 서초구 반포동 SK뷰 267㎡ 시세는 최초 분양가 24억6100만원보다 1억5000만원 이상 낮은 21억~23억원선이다.

닥터아파트 관계자는 "최근 23억원 선에 매물이 나왔다가 다시 회수됐으며, 분양가 이하로 매도가격을 낮춰야 거래가 가능하다는 게 현지 부동산 중개업소의 설명"이라고 말했다.

지난 8월말 입주를 시작한 강동구 성내동 건영캐스빌 109㎡도 기준층 기준 최초 분양가는 3억9950만원이었지만 시세는 1000만원 정도가 떨어진 3억9000만원에 매물이 나오고 있다.

성내동 신이모닝빌도 85㎡A 매매가는 2억3000만~2억5000만원선으로 상한가 기준으로 분양가(2억6220만원)보다 1200여만원 저렴하다.
동작구 사당동 장은해그린 136㎡도 분양가격은 3억9550만원이지만 급매물 가격은 그 이하로 형성돼 있다. 2~3개월 전까지만 해도 시세가 4억3000만원 정도를 웃돌았지만 현재는 3000만원 정도 가격이 내린 상태다.

닥터아파트 관계자는 "매수자 대부분이 아파트 가격이 더 떨어질 것으로 보고 매수에 적극 나서지 않으면서 이 같은 현상이 벌어지고 있다"며 "특히 브랜드 파워가 떨어지는 소규모 단지의 경우 매수세가 거의 사라져 분양가 이하 매물이 늘고 있는 상황"이라고 설명했다.

■ 깡통아파트 현황
-강동 성내동 건영캐스빌 109㎡ 분양가 3억9950만원, 시세 3억9000만원
-강동 성내동 신이모닝빌 85㎡ 분양가 2억6220만원, 시세 2억3000만~2억5000만원
-서초 반포동 SK뷰 267㎡ 분양가 24억6120만원, 시세 21억~23억원
-성동 옥수동 경보이리스 122㎡ 분양가 4억1000만원, 시세 3억7000만원
-동작 사당동 장은해그린 136㎡ 분양가 3억9550만원, 시세 3억9000만원선
자료제공 : 닥터아파트

 

집값 ‘추풍낙엽’… 살때 기다려라

집값이 곤두박질치고 있다. 서울 강남권과 재건축 아파트 가격의 하락에도 '나홀로 장세'를 유지하던 강북권의 소형 아파트까지도 하락세를 보이고 있다. 일각에서는 국제 금융시장의 불안 등을 감안하면 집값 전망 자체가 불가능하다는 의견도 있을 정도다. 많은 부동산 전문가들은 이같은 하락세가 짧게는 내년 상반기, 길게는 2010년까지 이어질 것으로 전망하고 있다. 매물은 크게 늘어날 것이라는 분석이다. 그런 만큼 집장만을 서두를 필요가 없다는 것이다. 최소 1년여는 수요자가 집을 골라서 살 수 있는 좋은 기회라는 주장이다.

●1년간 천천히 '알짜´고를 기회

대부분의 부동산 전문가들은 최근의 집값 하락세가 최소한 내년 상반기까지는 갈 것으로 전망했다.

김현아 한국건설산업연구원 박사는 "대외 환경이 너무 좋지 않아 위기는 아니지만 위기로 갈 가능성은 충분하다."면서 "내년 상반기까지는 조정을 받을 가능성이 크다."고 말했다. 김 박사는 "수요자 입장에서는 앞으로 1∼2년이 기회일 수 있다."면서 "다만 금리가 높은 게 변수인 만큼 매수시에는 신중할 필요가 있다."고 조언했다.

함영진 부동산써브 부동산연구실장은 "당초 내년 초부터는 집값이 반등을 시도할 것으로 봤으나 대외변수 때문에 회복은 내년 하반기에나 가능할 것"이라며 "집장만 시기를 미룰 필요가 있다."고 말했다.

지금 상황에서는 집값 전망 자체가 의미가 없다는 의견도 많았다. 박원갑 스피드뱅크 경제연구소장은 "거시경제가 안정되지 않은 상태에서 얼마나 집값이 더 떨어질지 가늠하기가 어렵다."면서 "내년 상반기까지는 기다려서 거시경제의 안정여부를 지켜본 뒤 매수에 나서는 게 좋을 것"이라고 조언했다.

●지방시장 침체는 3∼4년 간다

서울을 포함한 수도권 지역과는 달리 지방의 침체는 더욱 길어질 것으로 보인다.
정부가 발표한 공식적인 지방 미분양 통계만해도 13만가구나 되는 상황에서 이들 물량이 1∼2년새 해소될 가능성이 거의 없기 때문이다.

실제로 1997년부터 시작된 외환위기 때 미분양 물량은 7만가구에 불과했다. 하지만 이들 물량을 소화하는 데에도 5∼6년이 걸렸다.

이런 요인을 고려하면 지방 주택시장의 회복은 빨라야 3∼4년 뒤에나 가능하다는 것이다.
함영진 실장은 "어떤 조치를 취하더라도 당분간 지방 미분양 물량은 해소하기 쉽지 않을 것"이라며 "외환위기 때 지방 미분양 해소에 5년이 걸린 점을 감안하면 지방의 집값 회복은 다음 정권에서나 가능할 수 있다."고 진단했다.

반면 김학권 세중코리아 사장은 "경제규모가 외환위기 때보다는 훨씬 커진 만큼 지방 미분양이 많더라도 지방 주택시장 회복에 5∼6년까지 걸리지는 않을 것"이라며 "다만 지방의 경우 대외경제여건이 안정될 때까지는 매수시기를 조절할 필요가 있다."고 말했다.