불 꺼진 아파트 속출… 수도권 곳곳이 '검은 섬'

 "집값 더 떨어질 것" 불신 여전

정부 10.21 부동산 대책]
"수요자들은 움직일까? 부동산시장은 반응할까?"
정부가 건설사들의 자금난 해소와 부동산 거래 활성화를 통한 수요 진작을 명목으로 '10.21대책'을 내놓았다.

6.11 지방 미분양대책을 시작으로 MB정부 들어 벌써 여섯번째 대책이다. 대책 발표 때마다 매번 크고 작은 기대가 있었지만, 이 같은 기대와는 달리 시장은 냉담했다. 그나마 움직임을 보였던 때도 2~3일간 반짝하는데 그쳤다.

그도 그럴 것이 허약해진 부동산시장 자체의 체질도 문제지만, 시장을 둘러싼 전체적인 여건이 좋지 않기 때문이다. 대표적인 악재가 전 세계적으로 탈이 난 금융시장이다. 그만큼 부동산시장은 정책보다는 거시적 변수에 의해 흔들리고 있는 것이다.

이번에는 어떨까. 결론부터 말하자면, 이번 대책 역시 지금까지의 상황을 반전시키기 어렵다는 전망이 대다수다. 무엇보다 시장에 대한 불확실성이 수요자들의 발목을 잡고 있다.

이는 정부의 잇단 규제 완화책에도 불구하고 "앞으로 (집값이) 더 떨어질 것"이란 시장에 대한 불신이 더 크기 때문이다. 이런 시기에 "집 사겠다"고 덤벼드는 '강심장'은 그리 많지 않을 것으로 보인다. 이것이 "시장이 왜 반응하지 않는지"에 대한 답이다.

◆대출규제 풀려 호재지만 효과는 '글쎄'

이번 10.21대책에서 가장 눈에 띄는 조치는 역시 주택투기지역과 투기과열지구 해제다. 무엇보다 이들 규제에서 벗어날 경우 꽁꽁 묶여 있는 대출 제한이 풀려 거래시장도 다소 숨통이 트일 수 있어서다.

현행 규정상 주택투기지역이나 투기과열지구에서 적용하는 대출 규제는 총부채상환비율(DTI)과 주택담보대출비율(LTV) 제한이 대표적이다. 이때 주택담보대출은 1인당 1건으로 제한하고 있다.

따라서 이들 규제가 모두 풀릴 경우 수요자 입장에선 막혔던 자금난이 대폭 해소될 수 있다. 1년 유예기간을 두는 2건 이상 주택담보대출자에 대한 처분조건부 대출 규제도 동시에 사라진다.

특히 DTI 규제로 인해 대출이 안돼 주택 매입이 어려웠던 갈아타기 등의 수요층들도 이번 조치에 따라 다시 움직일 수 있는 계기를 마련하게 됐다. 시세의 40%까지 대출이 제한되는 LTV에 비해 DTI(6억원 초과 시 40% 적용)의 경우 사실상 수요자들의 구매를 억제시키는 기능을 해왔다. 대출 이자를 감당할 수 있더라도 DTI 비율에 걸려 대출 자체가 대폭 제한돼 왔던 것이다.

하지만 이처럼 대출 규제가 대폭 완화되더라도 신규 수요가 단기간 내 늘어나지 않을 것이란 전망이 상당하다. 이번 대출 규제완화에도 거시경제 악화, 고금리, 글로벌 주택가격 하락, 금융시장 불안 등 각종 악재가 많다. 여기에 매수자들이 집값 하락을 내다보고 매수를 꺼리고 있어 지금의 약보합세나 하락세를 막지는 못할 것이라는 게 전문가들의 예측이다.

신규분양시장 상황도 그다지 나을 것 같지 않다. 시장 하강국면에선 시세차익이 예상되는 지역에만 청약을 하려는 경향이 강해지기 때문이다.

그동안 청약에 불리했던 수요자들의 더 좋은 청약기회가 주어짐에 따라 종전의 고분양가 미분양 단지들은 더욱 고전하게 될 가능성이 크다. 이는 미분양 적체현상이 더욱 심해질 것이란 예상에 힘을 실어준다.

결국 수요를 끌어들이기 위해선 집값과 금리 안정이 필요하다. 박원갑 스피드뱅크 부사장은 "이번 대책이 부동산시장을 연착륙으로 유도할 수 있지만, 여전히 가격 하락에 대한 기대가 큰 만큼 효과는 상당히 제한적일 수밖에 없다"고 말했다.

◆"문의도 없다"…냉랭한 시장 반응

실제 이번 10.21대책 발표 이후 부동산시장에는 별 다른 움직임이 나타나지 않고 있다. 이번 대책이 수도권의 주택투기지역과 투기과열지구 해제를 포함하고 있지만, 경기 용인을 비롯한 해제 예상 지역에서조차 시큰둥한 반응이다.

혹시나 했던 중개업소들도 전화통만 쳐다보고 있을 뿐이다. 용인시 상현동 한 중개업소 관계자는 "투기지역이나 투기과열지구 해제는 대형 호재이지만, 문의도 없을 정도로 썰렁하다"고 말했다.

역시 추가 하락에 대한 기대감 때문이라는 게 이 중개업소의 설명이다. 상황이 이렇다보니 급매물가격도 더 빠지는 양상이다. 용인 상현동 성원쌍떼빌3차 129㎡는 현재 4억원대(4억1000만원)를 간신히 지키고 있다. 이 아파트는 2년 전 6억5000만원까지 올랐던 물건으로, 불과 지난달 말까지만해도 4억7000만원에 나온 바 있다.

용인과 함께 투기지역이나 투기과열지구 해제 1순위로 꼽히는 김포도 마찬가지다. 이 지역 장기동 한 중개업소 대표는 "경기가 이렇게 엉망인데, 누가 집사겠다고 덤비겠냐"고 반문했다.

◆활황세 때는 오히려 시장불안 요인 될 수 있어

이처럼 시장을 둘러싸고 각종 악재가 산적해 있는 상황에서 이번 대책에 따른 효과는 제한적이다. 오히려 시장이 정상화되거나 활황세로 접어들 경우 이번 대책과 함께 앞선 수차례의 대책을 통해 단행된 각종 규제들이 불안 요인으로 작용할 가능성이 매우 높다.

과거 DJ정부 당시 IMF 외환위기를 계기로 규제의 빗장을 죄다 풀어놓은 이후 참여정부를 거치면서 발생했던 수많은 부작용이 또 다시 재연될 수 있다. 특히 주택 구매력이나 상환능력이 취약한 계층에게 DTI와 LTV와 같은 금융 규제를 완화할 경우 가계나 금융기관 자산 건전성을 해칠 수 있다는 지적이다.

고정금리를 중심으로 주택담보대출 금리가 이미 10%를 넘어선 상황에서 정부가 가계 부채를 더 부추겨 금융 불안을 야기할 것이란 우려도 이 때문이다. 그만큼 이번 대책이 논란의 여지가 많다는 것이다.

따라서 시장이 과열기미가 보일 경우 투기지역이나 투기과열지구을 선제적으로 조기 지정하는 등의 탄력적인 대응이 필요하다고 전문가들은 강조했다.

 

2008.11.4 (화)

`깡통 부동산` 속출…집값 하락에 법원경매 낙찰가 곤두박질 ■사례1=서울 도화동 H아파트 전용면적 147㎡형은 지난달 28일 서울서부지방법원 경매에서 세 번의 유찰 끝에 5억3700만원에 낙찰됐다. 감정가 8억7000만원의 61.7%에 불과한 금액이다. 경매를 지켜본 채권자 Y저축은행은 속이 쓰릴 수밖에 없었다. 배당청구금액(7억7000만원)보다 2억3300만원이나 적었기 때문이다. 여기에다 경매비용 600만원을 제외하면 손실액은 더 늘어난다. ■사례2=서울 가양동 H아파트 전용면적 85㎡형에 살던 신모씨는 전세집이 경매에 넘어가면서 임차보증금 1억5000만원을 떼이고 길거리에 나앉을 판이다. 후순위 임차인인 탓에 경매신청권자인 금융기관들이 돈을 나눠가져 가면 전세금으로 받을 돈이 한 푼도 남지 않는 것.채권 청구액은 4억6400만원이지만 낙찰액이 4억2159만원에 불과해 마지막 근저당권자인 H상호저축은행도 4500여만원을 떼일 정도였다. 금융위기로 집값과 땅값이 하락하면서 경매 낙찰금액이 채권총액을 밑도는 소위 '깡통 부동산'이 속출하고 있다. 이에 따라 돈을 빌려준 금융기관과 근저당보다 순위가 밀리는 후순위 세입자들의 피해가 급증하고 있다. 법원경매정보업체인 지지옥션이 3일 지난달 법원경매로 낙찰된 물건 3510건(1개 사건번호에 여러 물건이 있는 것은 제외)을 분석한 결과 38.5%인 1352건의 낙찰가가 채권청구액(채권총액)보다 낮은 것으로 나타났다. 낙찰 물건 10건 중 4건은 금융기관이 빌려준 돈을 모두 회수하기 힘들다는 얘기다. 낙찰가액이 채권청구액에 못 미치는 물건의 비율은 지속적으로 늘고 있다. 지난 5월 전체 부동산 경매물건 가운데 33.5%가 채권청구액보다 낙찰가가 낮았지만 지난 7월에는 이 비율이 36.6%로,9월에는 37.9%로 계속 증가했다. DTI(총부채상환비율),LTV(주택담보인정비율) 등의 규제를 받았던 아파트의 경우 사정은 다소 나은 편이지만 증가세는 이어지고 있다. 지난 5월 15.5%였던 것이 7월과 9월에는 각각 18.7%와 21.6%로 나타났다. 부동산 전문가들은 지금처럼 법원경매에서 낙찰가가 채권청구액을 밑도는 사례가 늘어나면 저축은행 등 제2금융기관의 부실 규모가 커질 수 있다고 우려한다. 은행은 주택의 경우 집값 대비 LTV를 40∼60%로 엄격히 제한했지만 제2금융기관은 담보의 80∼90%까지 돈을 빌려줬기 때문이다. 따라서 낙찰가율(집값 대비 낙찰가격의 비율)이 80~90% 이하로 떨어지면 채권 회수가 어려운 실정이다. 근저당권자보다 순위가 늦은 세입자 역시 전세금 등 임차보증금을 못 받을 가능성이 높아진다. 다만 후순위라 하더라도 수도권 과밀억제권역의 경우 6000만원 이하 전세를 살고 있는 임차인은 2000만원까지 우선적으로 변제받을 수 있다. 지지옥션 강은 팀장은 "경매 부동산은 채무관계가 얽혀 있는 경우가 많아 부동산 경기 침체로 낙찰가율이 떨어지면 후순위 채권자나 임차인들이 배당금을 받지 못할 가능성이 커진다"며 "부동산 시장 침체가 금융권 위기로 전이되지 않도록 금리 인하,경기 부양 등 정부의 적극적인 대응이 필요하다"고 말했다.

 

 

집값 하락에 거래 안되고 신규물량 넘치고… 새 단지 입주율 40%도 안돼
잠실 리센츠·은평 뉴타운 등 대부분 '텅텅'
세입자 없어 역전세난… 상가는 '개점 휴업'
"학교 한 반 정원이 30~40명인데 다니는 학생 수는 3분의 1 수준인 10명에 불과합니다. 실제 입주율도 40%가 채 안돼요."

지난달 31일 오후 8시 서울 송파구 신천동 파크리오 아파트 단지. 저녁 식사가 한창일 시각이지만 20여층에 달하는 아파트 동마다 불이 켜진 집은 10가구 중 한가구 꼴에 불과했다. 도로변에 있는 단지 내 상가도 세 곳에 하나 꼴로 비어 있어 설렁하기까지 했다. 문을 연 가게도 찾는 사람이 없어 사실상 '개점 휴업'상태였다. 인근 중개업소 주인은 "입주를 시작한 지 두 달이 넘었는데 입주율이 극히 낮아 손님이 없다"며 한숨을 내쉬었다.

서울에 '불 꺼진' 아파트가 속출하고 있다. 기존 주택을 팔지 못한 집주인들이 입주를 미루고, 입주 물량 증가로 세입자를 구하지 못하는 역전세난까지 나타나면서 서울에 빈 아파트가 늘고 있는 것이다.
7월말 입주가 시작된 잠실동 리센츠(잠실주공2단지 재건축)도 3개월이 지나도록 10채 중 6채 가량이 비어있다. 인근 P공인 관계자는 "지금 잠실 일대는 집값 하락으로 인한 거래 위축에 신규 입주 물량까지 쏟아져 자가 입주는 물론, 전ㆍ월세 입주도 이뤄지지 않는 상황"이라고 말했다.

관심을 끌었던 잠실 엘스도 상황은 다르지 않다. 입주를 시작한 지 한 달이 다 됐지만 전체 5,600가구 중 10%만이 입주를 마쳤다. 인근의 중개업자는 "밤만 되면 아파트 단지가 휘황찬란한 도시 야경의 맥을 끊는 거대한 '검은 섬'으로 전락한다"고 귀띔했다.

인근에서 최근 분양한 반포동 '래미안 퍼스트지'(2,400가구)도 현재 계약률이 40% 수준에 그쳐 경기가 회복되지 않는 한 내년 7월 입주가 시작돼도 '불꺼진 아파트'로 남을 공산이 크다.

북한산 자락에 자리잡은 은평 뉴타운도 상황이 심각하다. 입주를 시작한지 반년이 다 돼 가지만 입주율은 50%에도 못 미친다. 임대주택 특별분양 일반분양 등 총 4,500여 가구가 공급됐지만 주변 시세의 80% 수준인 장기전세주택만 모두 주인을 맞았을 뿐 국민임대아파트의 입주율은 30%를 밑돈다. 인근 공인중개소 관계자는 "18평형 임대 아파트가 관리비 합쳐 월 40만원 정도를 내야 한다는 부담도 입주 부진의 한 이유"라고 전했다.

과천 주공3단지를 재개발한 과천 래미안슈르도 비슷한 상황이다. 8월 중순 입주를 시작했는데 현재 입주율은 50%를 조금 넘었다. 이마저도 20~30평형대 아파트들이 90% 이상 입주한 덕이다. 인근 공인중개소 관계자는 "40, 50평형은 입주가 극히 부진하다"며 "초입에 있는 상가도 상당수 비어 있어 단지 전체가 여간 을씨년스러운 게 아니다"고 전했다.

불 꺼진 아파트는 당분간 줄지 않을 전망이다. 서울과 수도권에 연말까지 대단지 아파트들이 입주를 줄줄이 기다리고 있기 때문이다. 서울 서초구 반포동 주공3단지를 재건축한 반포자이(3,400가구)가 12월 중순 입주를 시작한다. 업계는 이 단지도 계약률이 80% 안팎이어서 미입주 가구가 상당수 나올 것으로 보고 있다.

 

 부동산도 '떨어지는 칼'…서두르면 '벤다'

신호부부 내 집 마련 전략 다시짜기]
신혼부부들의 '나의 첫번째 집 마련' 전략에 빨간 불이 켜졌다. 종자돈 마련수단으로 각광 받던 펀드는 '반토막'이 난 상황이다. 이명박 대통령의 대선공약이라며 대대적으로 홍보했던 신혼부부주택도 실효성이 없는 것으로 평가되고 있다.

특히 가을 '결혼 시즌'을 맞은 신혼부부들의 고민이 커지고 있다. 당장 내 집 마련을 위해 청약을 해야 할지, 한참 뒤로 미뤄야 할지 결정하기 쉽지 않은 상황이다.

부동산시장 전문가들은 당장 내 집 마련을 서두를 필요는 없다고 조언하고 있다. 시장의 변동성이 크고 미래를 예측하기 쉽지 않은 상황에서 유동성이 떨어지는 부동산에 투자하는 것은 리스크가 크다는 것이다. 특히 대출금리가 치솟는 지금의 상황에서는 더욱 신중할 수밖에 없다.

정부가 주택공급을 실제로 늘리는 시점까지 기다려보는 것도 방법이다. 그때까지 청약통장을 준비하고 시장이 안정되는 것을 지켜보는 전략이다. 정부에서는 9.19대책을 통해 서울 근교에 앞으로 10년간 150만 가구를 공급키로 발표한 바 있다.

◆장마펀드 '반토막'

지난해 증시 활황을 타고 인기를 끌던 '장기주택마련펀드'(장마펀드)도 최근 시장 냉각과 함께 '반토막'이 나고 있다.
펀드평가회사 제로인에 따르면 10월 16일 기준으로 해외주식형 장마펀드가 가장 큰 손실을 보이고 있다.
지난해 10월 설정된 해외주식형 장마펀드인 '미래에셋차이나업종대표' 펀드는 1년 수익률이 -60.69%에 이른다. 3개월 수익률은 -31.57%, 6개월 수익률도 -37.44% 수준이다.

지난해 이맘때 해외주식형펀드에 가입했다면 지금은 원금이 절반도 안되는 수준으로 쪼그라든 셈이다.
'SH명품장기주택마련저축글로벌ETF재간접' 장마펀드의 경우도 1년 수익률이 -34.06%다. 연초대비 수익률도 -29.75%로 크게 떨어져 있다.
국내주식형 장마펀드도 마찬가지다. '삼성장기주택마련대표' 펀드의 경우 1년 수익률이 -40.11%다. 연초대비 수익률은 -31.85%를 기록하고 있다.

혼합형펀드는 이보다는 양호하지만 역시 마이너스 수익률을 벗어나지 못하고 있다.
주식혼합형인 '탑스장기주택마련주식' 펀드는 1년 수익률이 -27.34%, '미래에셋장기주택마련주식형' 펀드는 1년 수익률이 -30.12%를 기록하고 있다. '산은장기주택마련혼합' 펀드는 1년 수익률 -17.90%, '프라임장기주택마련주식혼합' 펀드는 -17.60%이다.

채권혼합형인 '하나UBS장기주택마련혼합K-1' 펀드는 1년 수익률이 -12.54%로 상대적으로 양호하다. '부자아빠장기주택마련인덱스35파생상품W1' 펀드는 -9.59%다.

반면 채권형펀드들은 안전자산인 채권에 투자하는 만큼 약간의 수익을 내는 수준에서 '선방'하고 있다.
'드림장기주택채권KM1' 펀드는 1년 수익률이 5.21%로 가장 높은 수익률을 보였고 '온가족장기주택마련채권1'펀드가 4.78%로 뒤를 이었다.
채권형 장마펀드 가운데 가장 수익률이 낮은 것은 'KB장기주택마련채권1' 펀드로 1년수익률이 2.73%다.

최근 단기간의 수익률을 보면 사정이 약간 다르다. '하나UBS장기주택마련채권 K-1' 펀드의 경우 1년 수익률은 3.67%였지만 최근 3개월 수익률은 1.10%로 하위권에 머물렀다. 장기주택마련펀드는 10년 이상 투자해야 하는 것인 만큼 단기성과에 일희일비할 게 아니라 장기적인 시각으로 미래를 준비해야 한다는 것이 전문가들의 조언이다.

◆신혼부부주택도 '좌초'
이명박 대통령의 대선공약으로 도입된 신혼부부주택도 3개월 만에 전면 개정된다. 현실에 맞지 않는 제도를 도입했다가 정작 당사자인 신혼부부들에게는 외면 받은 결과다.

최근 삼성물산 건설부문이 분양한 '래미안 서초스위트'(삼호가든 2차 재건축)의 경우 신혼부부 특별공급 물량이 19가구였지만 청약자는 아무도 없었다.
'반포 래미안퍼스티지'는 신혼부부 특별공급 90가구에 대해 청약을 받았지만 단 2명만 신청했다.
두 사업 모두 분양가격이 6억~7억원선이어서 신혼부부가 청약하기는 불가능하다는 것이 업계의 지적이다.

청약하려면 연소득이 3075만원 이하여야 하고 맞벌이라도 4410만원이 넘으면 안된다. LTV(담보인정비율) 및 DTI(총부채상환비율) 등을 따지면 1억원 정도밖에 대출받지 못하기 때문에 5억~6억원 정도의 현금이 준비된 신혼부부만이 청약할 수 있다는 얘기다.
따라서 분양가를 낮추는 노력이나 대책도 없이 단지 신혼부부들에게 청약 기회만 준다는 것 자체가 모순이다.

국토해양부는 신혼부부 주택 특별공급제도와 관련해 제기되는 문제점 등을 종합 검토해 향후 공급물량 및 비율, 청약자격 등을 재조정해 나갈 방침이다.

그러나 국토부의 이 같은 방침은 부작용도 예상된다. 신혼부부들이 재조정된 기준에 따라 공급되는 주택에 청약하기 위해 당분간 청약을 미룰 가능성이 높기 때문이다. 국토부는 올해까지 신혼부부주택을 시범 공급키로 했기 때문에 내년 상반기는 돼야 구체적인 보완대책이 나올 것으로 전망하고 있다.

신혼부부 주택 특별공급제도는 지난 7월15일 도입됐다. 전용면적 60㎡ 이하 소형주택의 일반공급 물량 중 10~30%를 신혼부부에게 우선 분양하는 제도다. 결혼한 지 5년 이내에 자녀 1명 이상을 낳거나 입양한 자로 소득 기준은 연 3075만원(맞벌이는 4410만원) 이하인 무주택자가 대상이다.