우리 동네만 왜 집값 안오를까 ?

 

주택보급률ㆍ신규주택 비율 낮을수록 상승 여력 높아

명절 때는 여러 곳에 흩어져 살고 있는 가족들이 모인다. 이때 종종 떠올리는 화제가 집값이다. "아버지, 고향 집값은 좀 올랐어요?" "형님, 저희 동네는 아파트값이 절대 오르지 않습니다. 서울 아파트값은 엄청 비싸다면서요?" "고등학교 졸업하고 서울로 올라갔던 네 친구 A는 서울에 오래전에 3억원 주고 산 집이 지금 10억원 한다더라." 이런 대화가 이어지면서 지역별 집값 격차가 심각하다는 사실을 새삼 깨닫는다. 서울은 왜 집값이 비쌀까. 그런데 우리 동네는 왜 그렇게 집값이 오르지 않았을까. 그러나 큰 그림만을 본다면 지역별 집값 격차의 원리는 매우 단순하다. 수요가 많고 공급이 달리는 곳은 집이 비싸고, 그렇지 않은 곳은 집이 저렴하기 마련이다. 주택보급률과 주택건설 실적을 보면 큰 그림에 해당하는 답은 쉽게 찾을 수 있다. 주택보급률이 낮은 곳은 추가적인 주택 수요가 많은 곳이고, 주택건설 실적이 많은 곳은 추가적인 공급이 많은 곳이다. 따라서 주택보급률이 낮고 주택건설 실적이 낮은 곳의 집값이 높은 것은 당연한 이치다. 주택보급률을 기준으로 전국을 삼등분할 수 있다. 주택보급률이 100% 미만인 곳, 100% 이상 105% 미만인 곳, 105% 이상인 곳 등이다. 주택보급률이 105%가 넘는다면 높은 집값 상승률을 기대하기가 어렵다. 앞으로 멸실될 주택과 소득 증가에 따른 주택 수요 변화 등을 감안하더라도 주택 공급이 주택 수요를 앞서고 있을 가능성이 크기 때문이다. 여기에 해당하는 지역은 강원(110.5%) 충북(109.3%) 충남(110.5%) 전북(110.7%) 전남(109.9%) 등이다. 이들 지역에서도 국지적인 개발 호재가 있는 곳은 집값이 오를 수 있겠지만, 지역 전체로는 집값 상승을 기대하기 어렵겠다.

반면 주택보급률이 낮은 서울(93.6%) 경기(96%) 등은 아직도 수요가 공급보다 많으므로 집값 상승 압력이 크다고 볼 수 있다. 공급 측면은 주택건설 인허가 실적을 보면 쉽게 알 수 있다. 주의할 점은 인허가의 절대 수치보다는 기존 가구 수 대비 인허가 실적이 훨씬 중요하다. 인구가 많은 서울의 주택건설 인허가 실적 절대치가 인구가 적은 강원보다 훨씬 많았다고 해서 서울의 주택 공급이 많았다고 할 수 없기 때문이다. 따라서 주택 공급이 많고 적음을 알려면 2006~2008년까지 주택건설 인허가 실적을 2005년 말 기준 가구 수로 나눈 `실질 주택건설 인허가 비율`을 따져야 한다. 이 비율이 전국 평균(11.2%)을 넘는 곳은 경기(15.8%) 울산(15.8%) 강원(11.5%) 충북(12.6%) 충남(16.5%) 경남(12.3%) 등이다. 이 가운데 눈에 띄는 곳은 강원ㆍ충북ㆍ충남 지역이다. 강원ㆍ충북ㆍ충남 지역은 주택보급률이 105%를 넘어서 추가 주택 수요가 낮은데도 불구하고 실질 주택 공급이 전국 평균치를 웃돈다. 따라서 강원ㆍ충북ㆍ충남 지역은 국지적인 호재가 있는 일부 지역을 제외하고는 집값이 오를 가능성이 낮다고 결론지을 수 있다. 울산도 주택보급률이 104.9%에 이르렀고 2006~2008년 동안 많은 수의 주택이 공급돼 추가 상승은 쉽게 않을 것 같다. 반면 서울은 주택보급률이 전국에서 가장 낮은 상황에서 가구 수 대비 주택건설 인허가 비율도 5.8%로 가장 낮았다. 따라서 서울은 주택보급률이 낮아 주택 수요는 많은데 공급은 이뤄지지 않고 있는 대표적인 지역이다. 이 같은 점을 고려하면 서울 집값이 가장 높은 이유도 자연스럽게 설명이 된다. 또 우리 동네 집값 추이를 예측할 때 중요한 포인트 가운데 하나는 `우리 동네에 거주하는 가구 수가 늘어날까` 여부다. 가구 수가 줄어드는 추세라면 주택 공급이 없다고 해도 주택 수요가 계속 줄기 때문에 집값이 상승할 여력이 낮다. 반면 가구 수가 계속 늘어난다면 주택 수요가 늘어난다고 볼 수 있으므로 집값이 오를 가능성이 크다. 향후 우리 동네 집값이 궁금하다면 구청이나 시청을 방문해 최근 몇 년 동안의 가구 수 변동 추이를 살펴보는 것도 좋겠다.