경매시장을 통한 내집마련전략

 

경매시장 올해도 활황정세 이어질 듯

지난해 경매시장은 다른 어느해보다도 그 열기가 뜨거웠다. 집값 급등에 따라 경매시장에서 보다 싼값에 내집을 마련하려는 실수요자들이 몰려들었기 때문이다.
낙찰가율(감정가 대비 낙찰가)만 보더라도 70%를 넘어서며 사상 최고치를 기록했을 정도다.특히 지난해 경매시장에서 다세대, 다가구의 약진이 두드러졌는데 총부채상환비율 제외와 뉴타운 등 주변지역 개발가능성에 대한 기대감이 높아졌기 때문이다.
올해도 지난해와 마찬가지로 경매시장이 활황장세를 나타낼것으로 예상되기 때문에 싼 값에 내집마련하려는 분들은 관심을 기울일 필요가 있다.

경매초보자는 아파트가 비교적 안전

경매에 처음 참여하는 사람은 발품을 팔아 물건을 잘 파악하고 비교적 권리분석이 쉬운 아파트를 선택하는 것이 좋다. 보통 아파트는 시세의 80~85%의 가격에 낙찰 받을 수 있다.
먼저 입찰전에 유의해야 할 점은 일반 아파트를 고를때와 대동소이하다. 먼저 법원의 경매물건 중 본인에게 맞는 물건을 고르고 현장답사를 통하여 주변 환경과 단지 확인을 해야 한다.APT는 세대수가 많은 단지 일수록 미래 투자가치가 더욱 좋다고 볼 수 있다. 교통의 여건이 좋은지 살펴보고 일조량이 풍부한지 조사한다. 그 다음 등기부등본 등 관련 공부들을 발급받아 권리분석과 임차인분석을 하고 분석이 어려우면 전문가에게 의뢰하여 조언을 듣는 것이 바람직하다. 시세분석은 주변의 공인중개사사무소를 방문하여 최근 거래가격을 물어보고 향후 가격동향을 파악해 보는 것도 좋다. 아울러 아파트관리사무소를 방문하여 관리비 체납이 있는지 확인을 꼭 해야 한다. 경매 개시가 들어간 물건은 주인이나 세입자가 관리를 잘하지 않고 방치해두는 경우도 많으므로 낙찰후에 수리비용도 참작해야 한다.

입찰에 들어가기전 자금계획을 세워야 하는데 아파트에 대한 담보대출규제 때문에 현재는 정상적인 방법으로는 낙찰가의 40~50%정도의 대출이 가능하기 때문에 유의해야 한다. 자금 계획을 잘못 세워 낙찰 후 대금을 납부하지 못하면 권리를 상실하고 계약금 까지 손해 볼 수 있기 때문이다. 입찰일에 반드시 피해야 할 것은 충동적인 분위기 때문에 실익이 없는 가격으로 경쟁하여 응찰하는 것을 주의해야 한다.

공매 물건도 동시에 투자대상으로 살펴봐야

공매는 경매에 비해 비교적 안전하기 때문에 초보자들에게는 제격이다. 특히 인터넷을 이용한 전자입찰도 가능하며, 특히 자산관리 공사 직원들이 해당 물건에 대해 기본적인 권리분석을 해주기 때문이다. 자산관리공사에서 매각하는 것으로 한국자산관리공사 홈페이지(www.onbid.co.kr)에 접속하면 물건 소개도 받을 수 있다. 또 경매가 대금을 일시에 납부해야 하는 반면, 공매는 대금을 분할 납부할 수 있고, 잔금을 모두 납부하지 않더라도 사용료를 내고 입주하여 이용 할 수 있으며, 일부 물건에 대해서는 자산관리공사가 명도를 수행하는 경우도 있어 실수요자라면 경매보다 훨씬 쉽게 투자할 수 있어 노려볼 만 하다.