내년 달라지는 주택제도 “다주택자 내년 안에 집 팔아야 유리”

 

'정책을 알면 부동산 흐름이 보인다.'
부동산 재테크 고수들이 한목소리로 강조하는 말이다. 부동산은 정부의 정책변화에 어떤 부분보다 민감하게 반응하기 때문이다. 2010년 부동산 시장도 마찬가지다. 15일 부동산업계에 따르면 2010년엔 부동산 세금 관련 제도가 크게 달라진다. 아울러 재건축·재개발 제도 및 임대주택 관련 제도도 큰 변화가 있을 예정이다. 내년 변화하는 부동산 관련 세제 및 정책 대응법을 소개한다.

■다주택자 '내년 말까지 팔아야 유리'
우선 서울을 제외한 지역의 신축주택(분양·미분양) 취득에 대해 적용했던 양도세 한시 감면 혜택이 2010년 2월 1일 종료된다. 따라서 양도세 혜택을 받으려면 매매계약 체결과 계약금 지급까지 이날 이전에 마쳐야 한다. 5년 이후 발생한 양도차익은 일반세율 및 장기보유특별공제(연 30%, 최대 연 30%)가 적용돼 과세된다.

양도세 중과세 규제 완화도 2010년 말까지만 적용되므로 다주택자라면 내년 안에 집을 파는 게 좋다. 2010년 12월 31일까지 양도하는 2주택 보유자는 기본세율을 적용받고 3주택 이상 보유자는 기본세율을 적용하되 투기지역 안에서는 기본세율에 10%를 가산해서 최고 45% 세율로 과세하기 때문이다. 현재 주택을 여러 채 보유하고 있다면 최소한 2010년 말까지 팔아야 양도세 부담을 줄일 수 있다. 2010년 이후에는 다시 50, 60% 세율로 세부담이 늘어난다.

주택이나 비사업용 토지를 매입하려면 마찬가지로 2010년 말까지 취득하는 것이 세부담 측면에서 유리하다. 주택 보유자가 내년 말까지 추가로 취득한 주택은 그 후 언제 양도하더라도 중과세가 아닌 일반 세율을 적용한다.

■세입자 '집주인이 3주택자인지 확인해야'
주택을 처분하고 나서 2개월 안에 세무서에 양도소득세를 자진 신고하면 10%의 세금을 깎아주던 제도는 사라진다. 내년 1월 1일부터 양도하는 부동산은 반드시 2개월 안에 신고해야 하기 때문에 별도의 인센티브가 사라지는 것이다. 만약 이를 어길 경우 신고불성실 가산세를 납부세액의 10∼20% 더 내야 하므로 주의해야 한다.

3주택 이상 보유자 중 전세보증금 합계가 3억원을 초과하면 2011년부터 소득세가 부과되므로 주의해야 한다. 내년 준비기간 동안 3주택 이상으로 임대를 두고 있는 사람이라면 소득세를 미리 고려해 대처해야 한다.

특히 전세난이 우려되는 상황에서 세입자들은 주의해야 한다. 전세보증금 과세에 따른 조세부담이 세입자에게 전가될 우려가 있어서다. 따라서 전세를 구할 때 집주인이 3주택 이상 다주택자인지 여부를 확인할 필요가 있다. 현재 3주택 이상 보유자는 16만5000가구 수준으로 전체 주택보유자 중 1.6%에 불과하지만 가구 수로 따질 경우 93만가구로 전체 주택의 8.3%가 된다.

■재건축·재개발 중장기 계획 수립
2010년엔 재건축·재개발 단지들이 올해에 이어 가장 큰 관심을 받을 전망이다.
우선 1월엔 강남구 은마아파트 재건축 안전진단 결과가 나오고 상반기에는 강남구 개포지구 재건축 지구단위계획 변경안이 발표되면서 시장의 관심이 집중될 전망이다. 용적률 등에서 사업성이 높아지면 다른 재건축 아파트값도 상승 압력을 받을 가능성이 크다.

내년엔 특히 서울시내 주요 지역 단독주택의 가격에 영향을 미칠 서울시 '단독주택 재건축 기본계획'의 수립이 추진될 전망이다. 시는 지난 2005년 '2010년 서울시 도시주거환경정비기본계획'을 마련해 시내 주요 재건축 지역 및 용적률 등 기본방향을 발표했다. 따라서 내년에도 향후 중장기로 추진할 재건축·재개발 기본계획이 만들어져 공표할 가능성이 크므로 시장의 반향이 클 전망이다.

■공공임대·보금자리주택 공급 활성화
서민주거환경 개선 관련 제도도 변화한다. 우선 장기 공공임대주택 거주여건이 개선되고 공공임대사업도 활기를 띨 전망이다. 내년 1월부터 '장기 공공임대주택 입주자 삶의 질 향상 지원법'이 시행됨에 따라 노후화된 장기 공공임대주택을 리모델링이나 재건축하는 경우 적용되는 건폐율·용적률 등이 현행 적용기준의 120% 범위 안에서 완화된다. 또 사업주체가 기초생활수급자, 차상위계층 등 임차인의 소득수준별 분류에 따라 임대료를 차등 부과하고 그 차액을 국가에서 지원받을 수 있도록 해 임대주택 사업 활성화도 가능할 전망이다.

올해 처음 도입된 보금자리주택도 내년 4월 2차로 공급돼 서민들에게 큰 인기를 끌 전망이다. 2차 보금자리주택 공급지역은 서울 내곡지구와 세곡2지구, 부천 옥길지구, 시흥 은계지구, 구리 갈매지구, 남양주 진건지구 등으로 총 6곳 3만9000가구 규모다. 정부는 2010년 1월까지 지구계획안을 마련하고 2010년 4월에는 지구계획을 확정하고 사전예약을 실시할 예정이다.

정부는 내년에 전·월세시장을 정확하게 파악하기 위한 방법으로 '전월세 거래정보시스템(가칭)'을 도입할 예정이다.