재개발/재건축 산정 수익률 계산하기

재개발 수익률을 대략적으로 살펴보기 위해서는 재개발 지분의 매매가와 비례율과 감정평가액을 토대로 산정한 권리가액, 추가부담금, 금융비용 및 기타 부대비용을 모두 합한 총 투자비용에서 앞으로 입주할 평형의 예상시세(인근 지역 아파트와의 시세비교를 통해 유추함)를 비교하면 손쉽게 알 수 있다. 아래의 표를 통해 재건축에 따른 수익률을 살펴보기로 한다. A라는 재개발구역에서 33평형 아파트를 받을 것으로 보이는 대지 12평/건평 16평 주택의 현재 시세는 1억 2,500만원이다. 현재 들어있는 전셋값 5,000만원을 제외하면 초기 투자비용으로 7,500만원만 있으면 주택을 구입할 수 있게 된다.   세입자에게 돌려줘야 할 전세보증금도 시공사로부터 받은 이주비로 충당하면 되기 때문에 투자자금상의 큰 문제는 없다.   대지의 경우 평당 보상 예상가격이 대략 500만원선으로 약 6,000만원, 건물의 경우는 평당 보상 예상가격 80만원을 감안할 때 약 1,300만원선이 된다.   개발이익비례율이 100%라고 했을 때 대지와 건물 평가액을 합산한 총 감정평가액(=권리가액) 7,300만원을 제외한 나머지가 추가부담금이 된다.   이에 따라 33평형 아파트의 조합원 분양가격을 2억원으로 가정할 때, 추가부담금은 1억 2,700만원이 된다. 지분매입비용 1억 2,500만원과 추가부담금 1억 2,700만원을 합산한 금액에 취×등록세 및 등기비용을 대략 1,000만 원으로 잡으면 2억 6,200만원이 33평형 아파트를 받기 위한 총 투자비용이 된다.   이제 이러한 총 투자비용과 주변의 시세를 비교하면 재개발 지분에 대한 투자의 수익성을 알 수가 있다. 현재 인근지역 아파트 시세가 대략적으로 2억 9,000만~3억 2,000만원선임을 감안하면 단순비교만 해도 2,800만~5,800만원 정도의 수익이 발생하는 셈이다.

내용 항목 비용 비고 대지면적  12평 건물면적  16평 ① 매매가 1억 2,500만원   ② 전세가 5,000만원   ③ 초기 투자비용 7,500만원   예   상 감   정 평가액 ④ 대지면적 12평*평당 약 500만원 6,000만원   ⑤ 건물면적 16평*평당 약 80만원 1,300만원   ⑥ 예상 비례율 100% 1:1로 가정 ⑦ 총 감정평가 예상액(=권리가액) 7,300만원 (④ + ⑤) x ⑥ ⑧ 33평형 조합원 예상 분양가 2억원   ⑨ 추가부담금 1억 2,700만원 ⑧ - ⑦ ⑩ 취·등록세 등 부대비용 1,000만원   ⑪ 총 투자비용 2억 6,200만원 ① + ⑨ + ⑩ ⑫ 주변시세 2억 9,000만 원~ 3억 2,000만원   ⑬ 시세차익 2,800만원 ~ 5,800만원 ⑫ - ⑪ * 수익성 분석은 용적률, 감정평가액, 비례율, 공사비, 분양가 등이 확정되어야 정확한 분석이 가능하며 본 재개발 수익률 분석표는 가정치를 기준으로 작성한 것임. * 금융비용에 대해서는 고려하지 않는 수치임.

 

 

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* 재건축 수익률 산정방법

 

재건축 수익률을 대략적으로 살펴보기 위해서는 재건축 아파트의 현재 매매가와 추가부담금 그리고 금융비용을 합한 총투자금액과 앞으로 입주할 평형의 예상시세(인근 지역 아파트와의 시세비교를 통해 유추함)를 비교하면 손쉽게 알 수 있다.   아래의 표를 통해 재건축에 따른 수익률을 살펴보기로 한다. 대지지분이 20평인 17평형 아파트에 있어 시공사가 제시한 무상지분율은 120%이다. 이에 17평형의 무상지분평형은 대지지분 20평에 무상지분율 120%를 곱한 24평이 된다.   17평형 조합원이 재건축을 통해 30평형 아파트에 입주한다고 했을 때 24평까지는 무상으로 배정받을 수 있는 것이며 초과분인 6평에 해당하는 비용만큼만 부담하면 된다.   이 때 평균 평당분양가가 900만원으로 예상된다고 하면 무상지분평형 초과분 6평에 이를 곱한 5,400만원이 추가부담금이 된다. 결국 17평형 거주자가 재건축을 통해 30평형 아파트에 입주할 경우 5,400만원만 부담하면 되는 것이다.   그리고 수익률을 살펴보면 현재 17평형의 매매가가 1억원이며 금융비용으로 대략 3,000만원 정도로 예상되고 있어 기존아파트 매매가에 추가부담금, 금융비용을 합한 1억 8,400만원이 총투자금액이 된다.   재건축후 입주평형인 30평형의 대략적인 시세가 인근 지역 아파트를 시세를 토대로 유추했을 때 2억 4,000만원 정도된다고 하면 결과적으로 5,600만원이 재건축에 따른 이익이 되는 셈이다.

기존평형 A 17평형 매매가 H 10,000만원 대지지분    B 20평 금융비용 1 3,000만원 무상지분율    C 120% 총비용(총투자금액) J=(G+H+I) 18,400만원 무상지분평형 D=(B*C) 24평 인근 아파트 시세 K 24,000만원 입주예상평형 E 30평형 총수익 L=(K-J) 5,600만원 예상평당분양가 F 900만원 수익률 (총수익/총비용) M=L/J 30.4% 추가부담금 G=(E-D)*F 5,400만원

* 수익성 분석은 용적률, 무상지분율, 공사비, 분양가 등이 확정되어야 정확한 분석이 가능하며 본 재건축 수익률 분석표는 가정치를 기준으로 작성한 것임. * 금융비용은 연리 6%를 적용하여 재건축 아파트 매입비(기존 아파트 매매가)에 대한 재건축 기간(5년 가정) 동안의 기회비용을 의미함. * 재건축 과정에서 발생하는 세금 등 각종 제세공과금은 제외함.