"환수제 적용 아파트,단기적 하락예상"

“환수제 적용단지, 단기적 가격하락 예상”

개발이익환수제 시행… 강남권 재건축 어떻게 “수익성 떨어지고 사업추진도 불투명” “2~3년간 신규공급 없어 장기적 상승가능” 전망도 [조선일보 최원규 기자] 재건축시 임대주택을 반드시 지어야 하는 ‘재건축개발이익 환수제’(이하 환수제)가 오늘(19일)부터 시행된다. 시행은 예고됐지만, 이젠 그 영향을 피부로 느껴야 한다. 제도 적용을 피해가는 단지와 그렇지 않은 단지가 분명해져 희비가 엇갈릴 수밖에 없다. 환수제 적용을 받는 단지들은 거의 대부분 ‘소형평형의무비율’과 ‘후분양제’ 규제를 동시에 받는다. 수익성은 떨어지고 사업 지연이 불가피할 전망이다. 재건축을 포기하는 단지도 나올 수 있다. 다음달 서울 5차 동시분양이 끝나면 앞으로 2~3년간 강남권에서 신규 공급은 거의 없다. 강남 재건축 단지와 아파트값은 어떻게 되는 것인가? ◆환수제(임대주택 25%)+후분양제 적용단지 환수제 적용으로 가장 큰 타격을 받는 단지들이다. 18일까지 사업시행인가를 받지 못한 단지들은 물론 강남권 초기 단계 재건축 아파트들이 모두 포함된다. 재건축으로 늘어나는 용적률의 25%를 임대주택으로 지어야 하고, 후분양제 적용까지 받는다. 강남구에선 개포 주공 단지들과 대치동 은마, 도곡동 진달래1차, 역삼동 개나리 5·6차아파트 등이 대표적이다. 서초구에선 반포동 경남·삼호가든3차·주공1단지·한신3차, 서초동 신동아·우성, 잠원동 한신2·4차 등이 이 범주에 속한다. 송파구에선 가락동 가락시영, 잠실주공5단지, 강동구에선 고덕주공, 둔촌 주공 등이 포함된다. ◆환수제(임대주택 10%)+후분양제 적용단지 이들 단지는 18일까지 사업시행인가를 받은 단지들이다. 서초구 반포동 한신1차, 잠원동 한신5·6차, 서초동 세종, 삼호2차, 반포동 미주아파트 등이 여기에 해당된다. 이들 단지는 재건축으로 늘어나는 용적률의 10%만큼을 정부에 임대주택으로 팔아야 한다. 사실 수익성 면에선 임대주택 25% 적용단지와 큰 차이는 없다고 전문가들은 말한다. 25% 적용단지엔 정부가 그만큼의 용적률(대지면적 대비 건물연면적 비율) 인센티브를 추가로 주지만, 10% 적용단지엔 용적률 인센티브가 따로 없기 때문이다. 다만, 임대주택 수가 25% 적용 단지보다 적다는 ‘이미지 효과’가 입주 후 가격에 반영될 수 있다. ◆향후 전망 전문가들은 환수제 적용단지는 수익성이 떨어지고 사업추진 여부가 불투명해지면서 단기 가격 하락이 불가피할 것으로 예상한다. 그러나 장기적으로는 가격이 또 뛸 수 있다는 전망도 나온다. 강남권 아파트에 대한 수요가 있지만, 신규 공급이 상당 기간 나오기 어렵기 때문이다. 당장 다음달 초 서울5차 동시분양이 끝나면 나머지 단지들은 대부분 후분양제 대상이어서 2008년 이후에나 분양이 가능하다. 이 경우 기존 강남권 아파트값이 뛸 수 있고, 환수제 적용을 피해간 잠실주공 2단지 등이 반사이익을 볼 수 있다. 장기적으로 강남권의 다른 단지 아파트값이 뛰면, 환수제 적용으로 가격이 떨어진 초기단계 재건축 아파트들의 값도 다시 오를 수 있다는 것이다. ‘현도컨설팅’ 임달호 대표는 “강남권은 수급 불균형이 심해 재건축 공급이 줄면 기존 아파트와 분양권 단계의 재건축 단지로 수요가 몰릴 수 있다”고 말했다. (최원규기자 wkchoi@chosun.com ) 재건축개발이익 환수제 재건축으로 늘어나는 용적률의 25%를 임대아파트로 지어야 하는 제도. 19일 시행 이전에 분양승인을 신청하지 못한 단지는 모두 적용된다. 단 19일 이전까지 사업시행 인가를 받은 재건축 단지는 임대주택 의무 건립 비율이 10%로 줄어든다. 재건축으로 일반분양분이 나올 경우 전체 공정의 80%가 진행된 뒤 일반분양할 수 있게 한 제도다. 2003년 7월 1일 이전 조합설립 인가를 받지 못한 재건축 단지가 해당된다.