| <b>판교신도시 공영개발 논란 | ||
전문가들은 대체로 공영개발이 지니는 긍정적인 효과를 인정하면서도 지금으로서는 부작용이 너무 많다는 점을 들어 도입이 시기상조라는 입장을 보였다. 특히 판교신도시에 공영개발이 적용될 경우 ‘강남수요 대체’ 기능이 완전히 사라짐으로써 강남 집값 상승이 가속화할 것이라는 우려가 나오고 있다. ◆왜 공영개발인가=지금은 한국토지공사나 대한주택공사가 택지를 조성해 건설업체에 분양하고 업체에서 아파트를 지어 분양하는 식이다. 이 과정에서 민간업체가 분양가를 높게 산정, 지나치게 많은 이익을 가져간다는 비난이 많았다. 서민주거 및 부동산시장 안정이라는 택지개발 조성 목적과도 맞지 않다는 지적이다. 공영개발 찬성론자들은 공공부문에서 택지에 아파트까지 지어 분양하거나 임대할 경우 분양가를 내리고 주변 집값도 끌어내릴 수 있어 애초 택지개발 취지에 맞다고 주장한다. 경실련 박완기 시민감시국장은 “판교에 민영개발 방식을 적용하더라도 지금의 평형계획을 유지하면 중대형 부족문제도 해결하면서 임대주택에 대한 인식을 바꿔 보유가 아닌 거주 개념을 정착시키고 아파트값도 안정시킬 수 있다”고 주장했다. ◆분양가 인하효과는 일시적=판교신도시에서 공공부문이 아파트를 지어 분양할 경우 민간 업체가 지을 때보다 분양가가 내려갈 것은 분명하다. 투명성이 확보되고 민간업체에서 가져가는 이익이 전혀 없기 때문이다. 일부에서는 분양가가 낮아짐으로써 주변 집값까지 내려갈 것이라는 예상까지 한다. 이에 대해 전문가들은 분양가가 낮아지면서 ‘로또 판교’ 인식만 더욱 키우는 부작용이 나타날 것이라고 우려했다. 장기적으로 집값이 주변 시세에 맞춰 올라버리기 때문에 업체가 가져가던 자본이득이 최초 분양자에게 넘어가는 것일 뿐이라는 얘기다. 개발이익을 회수하려고 해도 건설업체가 분양할 때보다 훨씬 힘들어지게 된다. 이를 막기 위해 5∼10년 전매금지 등 규제가 이뤄지겠지만 청약 열풍을 막는 효과는 제한적일 수밖에 없다. 건국대 조주현 부동산대학원장은 “분양가가 높아서 주변 집값이 올라가는 게 아니라 분양가는 주변 집값을 따라서 올라가는 것”이라며 “자칫 첫 분양자에게만 막대한 이익이 돌아갈 수 있다”고 지적했다. 공공부문에서 아파트를 지을 경우 평면과 커뮤니티 등 품질 면에서 중대형을 선호하는 수요계층 욕구를 만족시켜 줄 수 있을지도 회의적이다. ◆장기 임대방식도 비현실적=경실련에서는 이 같은 부작용을 막기 위해 장기임대 방식의 공영개발 도입을 촉구하고 있다. 공공부문이 다양한 평형의 아파트를 지어 소유권까지 갖고서 10년 이상 장기 임대아파트로 활용, 중대형 공급도 늘리고 임대주택에 대한 인식도 새롭게 바꿀 수 있다는 주장이다. 하지만, 우리 주거문화에서 100만원이 넘는 월세를 내고 중대형 임대주택에 들어갈 수요가 뒷받침될지 의문시된다. 내집마련정보사 박상언 재테크팀장은 “판교신도시 10년 장기 임대주택에 대해 문의하는 사람들 대부분이 보증금 2000만원에 월세 100만원이라는 점에 크게 부담을 느낀다”고 말했다. 또한 판교신도시에 공공분양과 장기 임대 방식이 적용될 경우 판교의 가치가 크게 떨어지기 때문에 25.7평 이하 택지를 분양받은 기존 업체들의 반발도 예상된다. 무엇보다 공영개발제 도입은 민간부문 위주 공급에서 공공부문으로 주택시장 패러다임 자체가 바뀌는 것인 만큼 사회적 합의를 이끌어 내기가 쉽지 않을 전망이다. 부동산114 김희선 전무는 “공영개발 자체에 반대하진 않지만 준비가 안 된 만큼 국민임대주택단지에서 시범실시하거나 판교신도시 한두 개 동에 시범 실시하는 등 단계적으로 도입해야 한다”고 강조했다. 박희준 기자 july1st@segye.com
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