오피스텔 강력규제]주거 전용땐 중과세

전국 오피스텔 22만가구 불법전용 내년 일제조사 [무늬만 오피스텔 강력 규제]주거 전용땐 중과세 강남권 소형 직격탄

정부가 주거전용으로 사용되고 있는 모든 오피스텔에 대해 오는 2006년 상반기 중 강도높은 규제에 나서기로 함에 따라 전국 22만가구의 오피스텔 소유자들에게 초비상이 걸렸다. 전문가들은 이에 따라 규제를 피하기 위한 매물이 올해 안에 쏟아져 오피스텔 매매시장이 급격히 위축될 것으로 예상하고 있다.특히 서울 강남권에 위치한 10∼20평형대 소형오피스텔은 직격탄을 맞을 것으로 우려하고 있다. 그러나 오피스텔 소유자들의 거센 반발로 인해 정부가 이 방침을 실행할 수 있을 지 여부가 의문시된다는 견해도 적지않다. ◇무단용도변경 오피스텔 강력 규제=15일 재정경제부와 행정자치부, 건설교통부 등에 따르면 정부와 지방자치단체들은 2006년 2∼4월에 전국 22만가구의 오피스텔에 대한 일제조사를 실시할 계획이다. 현행법상 주거전용으로 사용하고 있는 모든 오피스텔은 '불법'이다. '업무+주거'라는 오피스텔 본래 용도와 달리 주거전용으로 사용되고 있는 것이 확인되는 오피스텔은 우선 재산세가 크게 올라가게 된다. 재산세 과표자체가 올라갈 뿐 아니라 세율도 0.15∼0.5%의 누진적 구조가 적용되기 때문이다. 양도소득세 문제도 큰 부담요인이다. 오피스텔이 주거전용으로 확인될 경우 1가구2주택 이상 양도세 중과세 및 종합부동산세 부과 대상 선정때 오피스텔이 주택으로 간주돼 해당 금액이 넘으면 과세된다. 아울러 정부는 오피스텔 무단용도 변경에 대해 3년이하의 징역 또는 5000만원이하의 벌금을 부과할 수 있도록 규정하고 있는 건축법에 따라 위반자를 처벌하는 방안도 검토중인 것으로 알려졌다. ◇서울 6만5000가구 타깃될 듯=이번 오피스텔 규제안의 주요타깃은 서울 강남권에 있는 '무늬만 오피스텔'소유자들이다. 행정자치부 지방세정팀 관계자는 "최근 오피스텔 실태조사를 벌인 결과 서울 강남·송파·서초구 등 이른바 '강남권'으로 분류되는 지역 오피스텔 중 본래 용도대로 사용되고 있는 경우는 5%미만인 것으로 파악됐다"고 말했다. 이는 서울 강남권에 있는 1만6000여가구(강남구 1800가구,송파구 6500가구,서초구8000가구)가운데 1만5000여 가구 가량이 주거전용으로 '불법'사용되고 있다는 분석이다. 또 다른 정부 관계자는 "아파트 가격이 비싼 지역일수록 오피스텔 무단 용도변경이두드러진다"며 "정부 규제도 당연히 이들 지역에 집중될 것"이라고 밝혔다. ◇소형 오피스텔 직격탄=전문가들은 이번 정부방침의 가장 큰 피해자는 여유자금을 투자해 10∼20평형대 소형 오피스텔을 보유,이를 임대한 사람들이 될 것으로 보고 있다. 세중코리아 김학권 사장은 "서울 역세권에 소형 오피스텔을 보유한 이들이 양도세중과 및 종합부동산세를 피하기 위해 급매물로 내놓을 가능성이 높다"며 "시장에 매물이 일시에 쏟아질 경우 급격한 가격하락이 불가피 하다"고 덧붙였다. 최근에 분양러시를 이뤘던 '초고가 오피스텔'의 경우 계약자와 건설사간 분쟁이 심하게 불거질 전망이다. GS건설이 지난 6월 인기리에 분양한 서울 서초구 서초동 '부띠크 모나코'오피스텔을 비롯해 최근 각 건설사들은 최고 평당 3000만원에 달하는 초호화 오피스텔을 분양하면서 '주거전용'으로 사용할 수 있다고 예비계약자들을 '현혹'시켰기 때문이다. 그러나 그동안 정부가 오피스텔의 문제를 상당기간 방치해 놓았다가 뒤늦게 강하게 처벌하는 것은 문제가 있다는 지적도 나오고 있다.게다가 규제 대상 선정기준이 모호하기 때문에 정부의 규제가 제대로 이뤄지긴 어려울 것이라는 분석도 많다.