판교 청약정략

[경제]‘판교’로 가는 마지막 체크포인트

‘꿈의 신도시’ 입성을 위한 분양신청 방법과 꼭 알아둬야 할 청약 7계명 일명 ‘국민로또’라 불리며 부동산시장을 뜨겁게 달구고 있는 판교신도시 동시분양이 코앞으로 다가왔다. 판교신도시 청약절차를 비롯한 입지현황, 당첨확률 등 청약 대기자들이 놓쳐서는 안 될 주요 포인트를 짚어본다. 판교 분양신청 어떻게 하나 ‘꿈의 엘도라도를 잡아라’. 교육, 주거 쾌적성, 강남 접근성으로 중무장한 꿈의 신도시 판교 분양이 오는 3월 29일부터 시작된다. 이번 판교신도시 분양은 분양가 상한제가 도입돼 중소형 아파트(전용면적 25.7평 이하)의 경우 최초계약 후 10년 동안 전매가 금지되고, 인터넷 청약접수가 도입되는 등 달라진 청약제도가 대폭 적용될 예정이다. 특히 판교 신도시 입성의 꿈을 이루기 위한 첫걸음이라 할 수 있는 청약절차는 알아둬야 할 필수코스라고 할 수 있다. 판교신도시 분양은 인터넷청약 접수를 원칙으로 한다. 정부는 장애인, 노약자 등 일부에게 은행창구 문을 열어준다는 방침이다. 따라서 사전에 인터넷청약 절차를 확인해둘 필요가 있다. 판교신도시에 청약을 하기 위해서는 우선 인터넷뱅킹에 가입해 전자공인인증서를 받아 놓아야 한다. 판교청약이 임박해 전산 서버가 다운될 경우 전자공인인증서를 받지 못해 청약을 하지 못하는 낭패를 볼 수도 있다. 따라서 청약통장 가입은행에 들러 미리 전자공인인증서를 받아 둘 필요가 있다. 전자공인인증서는 은행지점에서 간단한 절차만으로 발급받을 수 있다. 전자공인인증서를 발급받았다면 각 은행에 마련된 인터넷 청약 가상 체험관에 들러 연습을 해보도록 하자. 국민은행의 경우 판교특별관(pan.kbstar.com)에 청약신청 후 접수증까지 발급받아 볼 수 있는 메뉴가 마련도 있다. 한편 이번 3월 판교신도시 분양에서 주택공사가 내놓은 공공임대와 공공분양은 주택공사 홈페이지에서만 청약을 받는다는 것을 염두에 둬야 한다. 민간임대 아파트를 노리는 청약저축 가입자의 경우 통장 가입은행 홈페이지에서 접수하면 된다. 아울러 판교 신도시 분양에서는 주택공사와 민간임대, 민간분양의 청약일정이 각각 다르다는 것도 기억해두자. 주택공사와 민간임대는 오는 3월 29일~4월 13일, 민간분양은 4월 3일~18일 각각 접수가 예정돼 있다. 당첨확률은 어떻게 높이나 건설교통부에 따르면 판교신도시 민영아파트 경쟁률은 수도권 일반 1순위자가 모두 청약에 나설 경우 3090 대 1에 이를 것으로 추산되고 있다. 이는 듣기만 해도 질려버릴 정도의 수치다. 최고 수천 대 일에 이르는 당첨확률은 ‘국민로또’에 비유될 만하다. 하지만 판교가 로또와 다른 게 있다면 전략 여부에 따라 당첨확률을 크게 높일 수도 있다는 점이다. 현재 나오고 있는 어마어마한 판교 경쟁률은 청약 가입자 수에 전체 공급 가구 수를 나눠 계산한 수치다. 하지만 실제 청약을 할 경우 개별 단지에 청약을 하므로 단지별로 경쟁률은 달라진다고 봐야 한다. 판교 입성 확률을 높이고 싶다면 이 점을 이용해보자. 부동산뱅크에 따르면 민간건설 단지 중 풍성, 한림, 모아, 이지, 진원의 순으로 경쟁률이 높을 것으로 분석된다. 이는 입지가 좋은 단지 중 공공건설 단지 2개를 제외한 3개의 단지(풍성, 한림, 모아) 순과 일치하는 것으로 입지가 좋은 만큼 경쟁률도 높을 것이라는 추정이다. 따라서 판교 입성 자체가 목적이라면 입지는 다소 떨어지지만 경쟁률이 낮을 것 같은 단지를 선택해 당첨확률을 높일 수 있다. 하지만 높은 수익률을 노리는 투자목적의 청약자라면 입지가 좋은 단지를 과감히 선택하는 것이 좋다. >모르면 손해보는 판교 7가지 청약상식 1.중도금 납입일은 제각각 판교신도시 3월 분양은 10개 건설사가 동시에 공급에 나서지만 중도금 납부시기가 제각기 달라 청약자들의 주의가 요구된다. 이는 아파트 착공이 가능한 토지사용 시기가 각각 다르기 때문이다. 건영, 대방건설, 대광건영은 토지사용 시기가 지난해 11월로 분양과 동시에 공사에 들어갔지만, 광영토건, 모아건설, 한성건설은 오는 4월에나 아파트를 건설 할 수 있다. 또 진원ENC는 오는 10월, 풍성주택과 이지건설은 11월, 한림건설은 12월 이후에야 각각 착공이 가능하다. 이에 따라 중도금 납부 및 입주시기도 차이가 날 전망이다. 아파트 계약금의 경우는 토지사용 시기와 무관하게 청약 당첨 직후에 내고, 중도금부터는 공정률에 따라 납부하면 된다. 현재 공사가 착공되는 날을 기준으로 중도금을 납입하는 방안과 공정률 50%가 되는 시점을 기준으로 2회에 걸쳐 분납하는 방안이 검토되고 있다. 2.분양권 전매 허용 안 돼 지난 2월 24일 이후 판교를 비롯한 공공택지 내 아파트에 원가연동제가 적용되고, 전용면적 25.7평 이하 10년, 전용 25.7평 초과 아파트는 5년 간 전매가 각각 제한된다. 이는 원가연동제로 인해 분양가가 저렴한 만큼 시세차익에 따른 투기수요를 억제하려는 조치다. 그러나 전매기간 동안에 무조건 전매가 금지되는 것은 아니다. 가구원 전원이 해외로 이주하는 경우, 결혼 등 가구원 전원이 다른 행정구역으로 이전하는 등 생업상의 이유 등으로 소유권 이전이 불가피한 경우에는 예외가 인정된다. 이 경우에는 분양가(입주 전에는 총 납입금액)와 보유기간 동안 분양가의 시중금리를 적용한 금액으로 주택공사가 매입하게 된다. 현시세대로 거래되는 투기과열지구 내 분양권 전매와는 다르다. 따라서 전매금지 기간이 지난 후 전매를 하거나, 전세를 주고 옮기는 게 효과적이라고 할 수 있다. 3.중소형 민간임대도 10년 후 분양전환 공공택지에 들어서는 민간임대 아파트도 임대의무기간과 분양전환 시기를 주택공사나 지방자치단제 등이 공급하는 공공임대를 따라야 된다. 과거 민간임대의 경우 2년 6개월이 지나면 가능했던 분양전환이 판교부터는 주택공사의 공공임대와 마찬가지로 10년이 지나야 분양전환이 가능하다. 판교 신도시 민간임대는 총 2089가구로 3월 1692가구, 8월 397가구가 예정돼 있다. 이 가운데 모아(585가구), 대방(266가구), 진원ENC(470가구), 광영토건(371가구) 등이 3월 공급에 나설 계획이다. 이들 민간임대는 모두 청약저축 가입자 몫이다. 4.중소형 임대보증금 주변 시세 70% 수준 임대아파트는 임대의무기간이 지나면 분양전환이 가능해 당장 목돈이 없어도 되는 장점이 있다. 이번 판교에 공급되는 임대주택은 관련제도가 바뀌어 임대의무기간뿐 아니라 임대보증금 산출 등에서도 차이가 난다. 판교 이전의 민간임대는 임대보증금, 임대료 등을 건설사가 자유롭게 산정했다. 그러나 판교에서는 공공이든 민간이든 임대보증금과 임대료에 대한 산정은 건교부 지침을 따라야 한다. 임대보증금은 입주자 모집공고 때 업체가 밝힌 건설원가(토지매입비+건축비+기타부대비용 등)에서 국민주택기금융자금을 공제한 금액의 50%에 해당하는 금액이다. 임대료는 감가상각비, 수선유지비, 화재보험료, 제세공과금, 기금이자, 자기자금이자 등을 합친 금액이다. 아직 입주자 모집공고가 나오지 않아 정확한 임대보증금과 임대료는 추산하기 어렵지만 주변 전셋값의 70~75% 선에 매겨질 것으로 예상된다. 5. 판교 33평형 생애최초 주택자금 대출받지 못해 오는 3월 판교에 공급되는 32~33평형 아파트 청약자들은 생애최초 주택자금대출을 받지 못한다. 건설교통부는 지난 1월 31일부터 저소득 계층의 내집마련을 위해 주택가격이 3억 원을 넘으면 생애최초 주택구입자금을 포함한 근로자, 서민 주택구입자금 지원을 하지 않고 있다. 3월 분양예정인 판교 민간 아파트 분양가격이 평당 1100만~1200만 원, 공공분양은 평당 1000만 원을 넘을 것으로 예상돼 사실상 판교 33평형 청약자들은 생애최초 주택자금 대출받는 것이 어렵게 됐다. 6.채권매입비용 1억 원 초과시 분할매입 가능 판교신도시 등 공공택지 중대형(전용 25.7평 초과) 아파트 당첨시 채권 분할매입이 가능할 예정이다. 정부는 채권매입 상한액이 분양가와 인근지역의 시세차익의 90%에다 채권할인율도 35%(제2종국민주택채권 금리 0%)로 채권매입에 따른 부담이 클 것에 대비해 이같은 결정을 내린 것으로 해석된다. 다만 채권분할매입은 채권매입비용이 1억 원을 초과하는 경우로 제한된다. 1억 원을 초과하는 부분 중 50%는 계약 전에, 나머지는 잔금납부 전에 매입할 수 있다. 예를 들어 채권 매입비용이 3억4000만 원인 경우 2억2150만 원은 분양계약 전에, 나머지 1억2150만 원은 추후 잔금 납부 전에 사면 된다. 이에 판교 중대형 평형의 초기 자금부담이 수월해질 것을 보인다. 7.판교 4대 주민 혐오시설 향후 집값 변수 판교에는 쓰레기소각장, 하수종말처리장, 납골당, 열병합발전소 등 4대 주민 혐오시설이 모두 들어선다. 이들 혐오시설은 동판교 경부고속도로 판교IC 인근에 모두 집중돼 있다. 우선 쓰레기소각장이 들어설 장소는 서쪽으로는 경부고속도로와 인접해 있고, 동쪽으로는 동판교 아파트단지와 1㎞ 가량 떨어진 곳으로, 인근에 하수종말처리장, 열병합발전소 등이 있다. 소각장은 소각장은 입주가 시작되는 2008년 12월 전에 준공된다. 또 납골당은 경부고속도로 상행선 판교 나들목 오른쪽에 위치한 판교근린 10호 공원 내에 들어설 예정이다. 공원면적 13만7000여 평 가운데 지하 5000여 평에 납골시설이 들어서고, 지상에는 야외조각공원, 산책로 등이 만들어질 계획이다. 이에 판교입성을 생각하는 청약자들은 혐오시설이 들어가 있는 곳을 잘 알아두는 것도 좋을 것이다.