[뉴타운 집중탐방- 6.동대문구] 서울 동북부 신흥 주거지, 이문.휘경뉴타운

대한민국 부동산 정보의 표준 부동산114(www.r114.co.kr)에서 다녀온 뉴타운 집중탐방 여섯 번째 지역은 이문 휘경 뉴타운이다. 이문 휘경 뉴타운은 여타 뉴타운 지역에 비해 상대적으로 관심을 덜 받고, 언론에 노출도 적게 됐던 지역이다. 서울 동북부권 뉴타운 중 동대문구 이문휘경 뉴타운 일대를 다녀왔다.

- 낙후된 주변 환경, 노후주택이 많아 상대적으로 관심이 적었던 지역

동대문구 이문동과 휘경동 일대 약 30만평 규모의 이문휘경 뉴타운은 동쪽으로는 중랑천이 흐르고, 북쪽으로는 성북구 석관동과 접하고 있다. 외대, 경희대 등 주요 대학이 위치하고 있어 교육환경이 우수하고, 주변 녹지공간도 풍부하다. 또한 도심과 인접해 있는 지하철 1호선 역세권(회기역, 외대앞역, 신이문역)지역으로 도심으로 출퇴근도 쉽다. 올해 개통한 용산~덕소 간 노선으로 경기 동부 지역으로 진출입도 용이하다.

 

그러나 이와 같은 지역적 장점에도 불구하고, 건립된 지 30~40년 이상 된 노후화된 건물과 부족한 기반 시설로 상대적으로 관심을 받지 못했던 지역이다. 중랑천 범람으로 인한 상습침수구역과 노후 불량 주택 비율이 전체 40%를 넘는 불량주택이 밀집돼있다. 따라서 상대적으로 여타 지역에 비해 언론에서 주목 받지 못했던 것으로 보인다.

- 3차 뉴타운, 그러나 기존 진행중인 재개발 사업으로 속도 낸다

이문 휘경 뉴타운 3차 뉴타운 지역으로 2006년 1월 26일에 다른 3차 뉴타운에 비해 뒤늦게 지정되었다. 지정은 늦게 됐지만, 이 지역은 2001년부터 국지적으로 재개발 사업이 진행되고 있어 현재 구역별로 기존 진행 상황에 따라 시공사가 내정된 상태이다.

- 인근 지역 개발 다수 있어 연계 효과 기대

인근 지역 개발 호재로는 이문종합상가 시장 재개발이 있다. 이문동에 위치한 이문종합상가가 주상복합 상가로 재개발됨에 따라 상권 확대와 지역 기반시설 보충하는 역할을 할 것으로 기대된다. 또한 청량리 균형발전촉진지구 지정으로 청량리 일대가 재정비 될 것이며, 동대문구 내 또 다른 뉴타운 지역인 전농, 답십리 뉴타운, 중랑구의 중화 뉴타운으로 지역적 개발 연계 효과를 볼 것으로 보인다.

- 거래되는 시세는 평당 1,100~1,200만원(대지지분 10평 이상) 선, 최근 거래는 뜸한 편

< 사진: 노후 정도가 심한 6구역 일대 주택가 >

현재 이 지역의 6구역과 9구역의 시세를 살펴보면, 6구역의 경우 대지지분 25평 이하 단독주택은 평당 750~800만원 대, 다가구 주택은 평당 900~1,000만원 대에서 가격을 형성하고 있다. 대지지분 10평 미만은 1,200~1,300만원 전후에서 가격이 형성되어 있고, 10평 이상은 1,100~1,200만원 선에서 시세가 형성되어 있다. 그러나 거래되는 금액은 1,100~1,200만원 선이다. 원 거주민들은 높게 호가를 부르는 편이며, 거래성사 금액은 1,100~1,200만원 선에서 거래되는 것으로 나타났다. 이 금액의 매물은 주로 중간에 투자하기 위해 들어왔던 사람들의 매물로 원 거주민들의 매물보다 다소 저렴한 편이다.

- 초기 매입비용과 함께 향후 보상 시 고려되는 공시가격 따져봐야

9구역은 6구역보다 평당 100만원 정도 비싸다고 보면 된다. 아무래도 9구역의 양호한 주택이 노후한 6구역의 주택보다 공시가격도 높고, 향후 보상문제에 있어서도 상대적으로 높은 보상을 받기 때문이다. 따라서 투자를 고려하고 있는 수요층이나 실수요자들은 초기 매입비용과 함께 공시가격을 확인해 봐야 한다. 또한 단독주택은 대지는 넓어도 보상가가 적게 나오는 점, 일반 빌라는 건평에서 보상가가 높은 점 등 역시 고려 대상이 된다. 또한 다세대는 지분 쪼개기가 돼있는 경우가 있어 투자에 주의를 요한다.

- 6구역은 풍부한 녹지로 쾌적한 주거환경, 9구역과 이경구역은 역세권 효과 기대

6구역은 구릉지대이긴 하지만, 뒤로 고황산, 의륭 등 녹지 공간이 풍부하여 향후 쾌적한 주거지역을 형성 할 것으로 보인다. 9구역은 1호선 외대앞 지하철 역이나, 신이문역이 가까워 역세권 효과를 볼 수 있을 것으로 보인다. 이경구역은 6구역과 같이 삼성에서 시공한다. 이문 휘경동 일대 재개발 구역 중 가장 늦은 출발에도 불구하고 삼성에서 시공을 맡아 래미안 브랜드와 지하철 1호선 외대앞역 역세권 효과, 구역 전체 평지인 것이 장점으로 꼽힌다.

< 사진 : 6구역 뒤로 풍부한 녹지 >

- 서울 동북부 지역, 상대적으로 저렴한 비용, 실수요자 위주 접근 필요

동대문구를 비롯하여 서울 동북부는 다른 지역에 비해 관심을 받지 못했던 지역이다. 강북일대는 강남에 비해 기반시설이나, 생활편의시설이 부족한 것이 주요 원인이다. 하지만, 서울 내에서 내집마련을 희망하는 수요층이라면, 다른 지역보다 저렴한 가격으로 내집마련을 할 수 있기에 관심 있게 지켜 볼 만한 하다. 뉴타운 개발 완료시점에는 기반시설, 편의시설이 보강되어 주거여건은 크게 개선될 것이다. 따라서, 이문휘경 뉴타운 일대는 꼭 뉴타운에 투자가 아니더라도 이 지역에 생활 기반을 둔 실거주 측면의 수요자라면, 향후 분양시점에서 관심 있게 지켜봐도 좋은 지역이다.