전세끼고 내집마련, 자금부담탈출! 시세차익만 누린다

내집마련을 하긴 해야겠는데, 과연 지금 산 집을 장기간 보유해도 좋은가? 많은 실수요자들이 이런 문제에 직면하게 마련이다. 전셋집 전전하기도 지쳤고 지금쯤 내집마련은 해야겠는데, 융통 가능한 자금은 한계가 있고, 그렇다고 자금 수준에 맞춰서 내집마련을 하자니 장기간 가지고 갈 만한 주택은 아닌 것 같아 고민에 빠지는 것.
혹은 지금쯤 이 정도 주택은 한 채 마련해야겠는데, 자금은 모자라고, 모자라는 자금 때문에 거래를 미루자니 아쉬움이 크다.

이럴 땐 1가구 1주택자로서 양도세 비과세 3년 보유 조건만 갖추어도 되는 6억원 이하 아파트에 주목하자 (서울과 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 등 5개신도시와 과천은 3년 보유에 2년 거주 요건을 충족해야 1가구 1주택 양도세 비과세를 받을 수 있다). 기본 조건만 갖추면 다시 매도하기도 부담이 없고 세금 부담도 최소한으로 할 수 있다.
특히 자금이 모자란 경우에는, 당분간 전세를 끼고 사는 방법도 가능하다. 물론 전세비중이 높은 지역일수록 유리하다.

만약 전세를 끼고 주택을 매입하면 우선 초기 투자금액 부담이 줄고, 임대기간 동안 전세금을 다른 재테크 수단으로 활용할 수도 있다. 더불어 투자 유망한 개발호재 지역에서 적당한 주택을 구입한다면 3년 보유한 만큼 시세차익도 누릴 수 있다. 전세 계약 후 투자성이나 보유 가치가 충분해 보이면 실거주 목적으로 사용할 수도 있어 나름대로 다양한 활용이 가능한 셈.

◇ 전세끼고 내집마련, 환금성과 시세차익 두 마리 토끼 = 전세를 끼고 투자할 때 무엇보다 주의할 점은 환금성과 임대수요를 확보하는 것이 관건이므로 역세권 등 유동인구가 많은 곳, 주변 편의시설이 잘 갖추어진 곳을 우선적으로 선택해야 한다. 또한 저렴한 가격대를 고려한다면 서울로 출퇴근이 가능한 1시간 이내의 범위에 드는 수도권 지역이 적당하다. 서울 도심과 가까운 고양, 또는 강남권과 가까운 성남, 구리 등이 좋고 서남권은 부천, 인천, 안양 지역을 꼽을 수 있다.

또한 시세 차익에 중점을 둔다면 2기 신도시 수혜지역인 수원, 김포, 파주, 화성 등지와 지하철 개발 호재지역인 부천(7호선 연장선), 고양(경의선복선전철화), 구리(8호선 연장선), 수원, 용인(신분당선, 분당선 연장) 등의 지역이 꼽힌다. 하지만 당장은 대중교통 이용 시에 다소 불편한 점이 있다.

◇ 용인 전세가 비중 28%로 가장 낮아 = 수도권 지역별로 볼 때, 전세비중이 높은 곳은 안성, 구리, 평택, 오산, 아산, 수원 지역 등이다. 안성이 57.63%로 상당히 높다. 그 외 1기 신도시 인접지역인 부천(46%), 안양(45%), 고양(43%), 성남(43%), 군포(40%) 등도 40%대의 전세 비중을 기록한다. 2기 신도시 개발지역인 화성은 49%, 김포 39%, 파주는 35% 수준이며 신분당선, 분당선 연장, 판교 등 각종 호재가 풍부한 용인은 28%로 가장 낮았다.



◇ 신도시 주변 틈새단지 노린다 = 수도권 서남부 중심으로 부천, 군포, 안양 등을 살펴보자. 지하철 1호선을 이용해 서울과 1시간 이내면 출퇴근이 가능해 실수요자가 많이 찾는 곳이다. 또한 광교신도시, 신분당선, 분당선 연장 호재 지역인 수원, 용인도 특히 주목할 만 하다.

군포 = 당동 신산본대림1,2차(총 1,383가구) 는 2003년 7월에 입주한 새 아파트이다. 시세는 23평 기준 매매는 2억 1천만원~2억 3천5백만원 선, 전세가는 1억 1천~1억 3천만원 선이다. 32평형은 3억 1천~3억 6천만원, 전세가는 1억 5천~1억 6천만원 대로 초기 자금이 매매가의 50% 수준만 있으면 전세를 끼고 장만할 수 있다. 지하철 1호선 군포역, 4호선 산본역 등이 도보 10분이면 이용 가능하다. 수리산으로 둘러싸여 공기가 쾌적하다.

부천 = 서울 지하철 7호선 연장 호재와 함께 최근 집값 담합이 불거질 정도로 아파트 가격이 많이 올랐다. 7호선 연장은 현재 온수역에서 부천 상동을 지나 인천 지하철 1호선 부평구청까지 연장된다. 원미구 춘의동, 여월동, 상동, 중동신도시 일대가 수혜 지역이다. 수혜단지로는 상동 하얀마을 아이파크, 쌍용 등이 있다.

중동신도시는 우선 제외하고 지하철 1호선 중동역 주변으로 푸르지오, 우성, 뉴서울 등의 단지가 있다. 중동역푸르지오(총 1,001가구) 시세는 33평형이 매매 3억 3천~3억 6천만원 선에 전세는 1억 4천~1억 5천만원 선이다. 입주 1년차로 매물이 많지는 않다.

수원 = 신분당선, 분당선 연장, 광교신도시 세가지 호재가 있는 곳이다. 신분당선은 광교신도시를 지나 화서, 호매실까지 이어진다. 수혜 지역은 이의동, 우만동, 호매실동 일대이다. 분당선 연장은 수원의 강남이라 불리는 영통지구, 매탄, 시청 등을 지나게 된다.

용인 = 판교신도시 개발과 함께 더욱 관심이 높아진 용인은 신분당선 연장 수혜 지역에 투자하는 것이 좋다. 수지구 풍덕천동, 상현동 일대로 현재 교통이 불편해 분당선 보정역 개통지역보다 가격이 덜 오른 상태이다. 수지구 풍덕천동 수지1지구 동보, 동아, 삼성4차, 수지2지구 성지, 극동임광 등의 단지들이 살펴볼 만 하다.



◇ 5천만원 투자 임대사업도 가능 = 한편 자금 수준이 상당히 소규모라면, 임대사업 중심으로 생각하는 방법도 있다. 1~2억원 대, 10~20평형 소형 평형 아파트라면, 최소 5천만 원으로도 시작할 수 있다. 소형인 만큼 전세비중이 70% 이상인 단지들도 있다.

고양시 행신동 주공, 화정동 일대, 수원, 시흥, 안산, 의정부 지역 등을 중심으로 소형에 전세비중이 높은 아파트들이 꽤 있다. 저렴하게 구입할 수 있지만 시세차익은 크게 누리지 못한다는 단점이 있고 내집마련 개념으로 보기에도 적합치는 않은 편이다. 그러나 임대 수익 관점에서 접근하면, 여전히 매력적인 방법 중 하나다.

소형 평형 아파트 임대사업은 신혼부부나 혼자 사는 직장인들이 수요의 대부분으로 이들은 교통여건을 가장 중요시하므로 역세권 단지로 골라야 안정적인 임대수요 및 수익을 확보할 수 있다.