"재정비촉진지구 주택 사려면 살던 집 모두 팔아야"

(서울=연합뉴스) 서미숙 기자 = 주택을 한 채 이상 보유한 유주택자들은 재정비 촉진지구내 주택을 구입하려면 소유하고 있는 주택을 처분해야 한다.

또 상가는 일부라도 본인이 직접 영업을 해야 거래허가를 받을 수 있다. 다만 정식 임대사업자로 등록한 사람은 촉진지구내 주택을 임대용으로도 구입할 수 있다.

19일 건설교통부와 서울시 등에 따르면 이날 재정비촉진지구로 지정, 고시된 서울 뉴타운 지구 등 16개 지역의 6평(20㎡) 이상 토지는 '국토의계획및이용에관한법률'의 토지거래허가 대상에 포함돼 실수요자만 취득할 수 있다.

이 경우 주택은 이용계획이 '거주용'이어야 하며 다른 집을 소유한 사람은 그 집을 팔겠다는 처분계획서를 반드시 제출해야 한다.

주택을 2채 이상 보유한 다주택자들은 기본적으로 '투기목적'으로 간주돼 촉진지구내 주택을 살 수 없다.

서울시 관계자는 "2주택 이상 보유자는 개발이 예정돼 있는 낡은 연립.단독주택 등의 매수를 실거주로 보기 어렵다"며 "이 경우 투자목적으로 간주돼 거래 허가를 받지 못하는 경우가 많다"고 말했다.

다만 보유하고 있는 주택을 모두 팔겠다는 처분계획서를 제출하고, 촉진지구내 주택을 거주용으로 할 때는 매수할 수 있다.

하지만 임대주택법상 주택임대사업자로 정식 등록을 한 사람은 직접 살지 않고 임대를 놓더라도 촉진지구내 주택 구입이 허용된다.

토지거래허가 대상은 건물 평수가 아니라 바닥에 깔고 있는 땅 면적(대지지분)이 기준이다. 따라서 실평수가 10평인 다세대주택 이라도 대지지분이 5.5평이라면 허가 대상에서 제외된다.

상가와 건물은 원칙적으로 본인이 직접 영업을 하는 등 이용목적에 부합해야 허가를 받을 수 있다. 이 때 '지배인' 등 별도 전문 관리인을 선임해 운영하는 것은 허용된다.

규모가 큰 상가나 건물의 경우 본인이 직접 사용하면서 일부 임대를 줘도 실수요로 인정해준다.

한편 모든 토지거래 허가신청서에는 계약내용과 함께 그 토지(주택 등)의 이용계획, 취득자금 조달계획 등을 기재해 시장.군수 또는 구청장에게 제출해야 한다.

건교부 관계자는 "토지거래허가제의 취지는 투기수요를 차단하고 실수요 목적의 거래만 허용하는 것"이라며 "거래 허가를 받아 당초 목적대로 이용하지 않고 방치하거나, 직접 이용치 않고 임대를 준 경우에는 토지 취득가액의 각각 10%와 7%에 해당하는 이행강제금이 부과되므로 유의해야 한다"고 말했다.

 

 

재정비 촉진지구로 지정된 서울 16개 뉴타운 지역에서 대지 지분이 6.05평(20㎡)이 넘는 아파트를 사기 위해서는 관할 관청의 허가를 받아야 한다.

실거주가 아닌 전세 등 임대 목적의 거래는 원천적으로 불허된다.

건설교통부는 18일 “재정비 촉진지구로 지정된 지역에서 대지 지분이 6.05평 이상의 아파트의 경우, 실제 거주하지 않을 사람들에게는 토지거래 허가를 내주지 않을 것”이라고 밝혔다.

토지거래 허가 기준인 6.05평 이상 지분의 아파트를 산 뒤 거주하지 않고 전세나 월세를 줄 경우, 3년 동안 땅값의 7%가 매년 이행 강제금으로 부과된다. 토지가격은 실거래 가격 기준이며, 실거래가 산정이 어려우면 공시지가로 정해진다. 10평짜리 땅값이 2억원이라면 연간 1400만원씩 3년간 4200만원의 이행강제금이 부과된다. 3년이 지나면 이행강제금은 부과되지 않는다.

해당지역의 25~33평 이상 아파트는 대부분 토지지분이 6평을 넘어 토지거래 허가 대상에 포함될 전망이다.

한편 건교부는 재정비 촉진지구 지정고시일인 19일 이후 ?토지의 필지를 분할하거나 ?단독 또는 다가구주택이 다세대주택으로 전환하는 경우에는 아파트 분양권을 주지 않을 방침이다.

재정비촉진지구 예정지 주민들 '희비' 엇갈려

6평 이상 지분 소유자는 집 못파나 ’걱정’
6평 미만, 실수요 많은 곳은 개발 호재 ’반색’

 

정부가 서울 뉴타운 지역 16곳을 재정비촉진지구로 지정키로 하면서 이 지역 주민들의 희비가 엇갈리고 있다. 18일 뉴타운 지역 중개업소에 따르면 입주를 원하는 실수요자들은 앞으로 용적률 등 건축규제 완화로 사업성이 나아질 것으로 보고 반색하고 있으나 단순 투자가 목적이던 사람들은 거래가 위축될 것으로 보고 낙담하고 있다. 전문가들은 앞으로 거래허가 대상인 6평 이상 지분은 거래가 크게 위축되겠지만 허가 대상에서 제외된 6평 미만의 소규모 연립 등의 지분은 희소성이 높아져 가격도 강세를 보일 것으로 예상한다. 3차 뉴타운 지역인 흑석뉴타운의 경우 6평 미만의 매물이 많지 않아 앞으로 거래가 크게 위축될 전망이다. 로얄공인 김명숙 사장은 “재정비촉진지구 지정 발표가 나오자 투자자들이 환금성이 떨어질까봐 걱정하고 있다”며 “실수요보다는 투자수요가 많아 허가제가 시행되면 가격도 안정세를 보일 것”이라고 말했다. 북아현뉴타운의 지분 거래를 하고 있는 월드공인 조윤민씨는 “일단 등기를 치른 6평 이상 소유자는 다행이라는 반응인 반면 집을 팔아야 할 사람은 고민이 많다”고 말했다. 장위동 중앙공인 관계자도 “장위동은 원주민들이 지분을 대부분 팔지 않고 보유하고 있는 상황이어서 토지거래허가제를 민감하게 받아들이고 있다”며 “특히 이 곳은 매수세가 강하지 않아 앞으로 거래가 위축되고 가격도 주춤해질 것”이라고 전망했다. 동대문 휘경.이문 등 일부 뉴타운지역에선 최근 다가구에서 다세대 전환이 유행했으나 이 작업에도 제동이 걸렸다. 19일 이전에 확정된 지분에 대해서만 분양권이 나오기 때문이다. 이에 따라 당장 지분 분할을 준비하고 있던 사람들은 발등에 불이 떨어졌다. 이문동 D공인 사장은 “다가구를 다세대로 전환해놓고, 명의변경을 하지 않은 사람들이 있었는 데, 갑작스런 촉진지구 지정 발표에 분양권을 하나만 받게 될까봐 걱정이 많다”고 말했다. 휘경동 H공인 관계자는 “뉴타운 지분 투자자의 상당수는 실입주보다는 소액으로 단기에 치고빠지는 게 목적”이라며 “상당수 지분이 6평이 넘다보니 지나친 사유재산 침해라는 주민들의 원망이 많다”고 전했다. 이에 반해 실입주 희망자가 많은 한남뉴타운이나 송파 거여뉴타운 일대는 상대적으로 덤덤한 분위기다. 한남뉴타운 환희공인 관계자는 “지분을 팔고자 하는 사람들은 이미 처분해서인지 주민들로부터 재정비촉진지구와 관련한 문의는 별로 없는 상태”라며 “한남뉴타운은 실수요자들이 많이 찾기 때문에 아직 지분을 처분하지 못한 주민들도 별로 걱정하지는 않는 것 같다”고 말했다. 송파구 거여뉴타운 일대의 한 중개업소 사장도 “올 여름 전세난 등을 틈타 이미 지분 가격이 천정부지로 뛰었다”며 “앞으로 거래는 다소 위축될 수 있지만 촉진지구 지정으로 개발에 유리한 위치를 점하게 된 만큼 큰 타격은 없을 것으로 본다”고 내다봤다. 1차 뉴타운은 이미 사업계획이 완료된 곳이 많아 촉진지구의 수혜는 크지 않을 것으로 보고 있다. 오히려 6평 이상은 지분 거래만 위축시키는 게 아니냐는 불만이 나온다. 특히 아파트가 많은 길음뉴타운의 경우 19일부터는 실 거주 목적외에 투자 목적으로는 아파트를 사고 팔 수 없게 돼 주민들의 큰 불편이 예상된다. 길음동 OK공인 관계자는 “재정비촉진지구 지정에 수혜를 볼 곳은 길음 9구역, 10구역뿐인 데 이 지역 주민들은 자신이 가진 토지를 팔 수 없게 될까봐 우려하고 있다”며 “반면 거래가 자유로운 6평 미만 소유자는 반사효과를 얻어 비싼 값에 팔 수 있지 않을까 기대하고 있다”고 말했다.