집 짓는 건 쉽게, 집부자 세금은 무겁게

[한겨레] 내년부터 아파트를 지은 지 15년만 지나면 리모델링을 통해 증축할 수 있고 다세대주택의 건축 규제도 완화된다. 또 9~36% 누진세율이 적용되던 1가구 2주택자의 양도세율이 50% 단일세율로 중과세되고 종합부동산세 과표 적용률이 80%로 올해보다 10% 높아진다. 지난해 8·31 대책 당시 마련된 부동산 세제가 본격적으로 위력을 발휘하는 것이다. 내년부터 바뀌는 부동산 관련 제도를 살펴본다.

다세대주택 등 주택건설 규제 완화=지난 11·15 부동산시장 안정 대책에 포함된 다세대주택 건축 규제 완화 방침에 따라 내년 상반기부터는 다세대주택을 짓기가 한결 쉬워진다. 지금까지는 맞닿은 대지와의 경계선으로부터 ‘건축물(다세대주택) 높이의 4분의 1’ 이상 떨어져야 다세대주택을 지을 수 있었으나 내년부터는 지방자치단체가 조례로 정한 일정 거리 이상만 떨어지면 건축이 가능하다. 정부는 이 거리를 1m로 제시했다. 또 지금은 다가구·다세대주택의 1층 전부를 필로티(건물을 기둥으로 들어올려 생긴 1층의 빈 공간)로 할 때만 1개 층을 추가로 지을 수 있도록 하고 있지만 앞으로는 1층의 일부만 필로티로 만들어도 1개 층을 더 올릴 수 있도록 했다.

아파트 전용면적을 늘리며 새로 고쳐짓는 증축 고쳐짓기(리모델링) 가능 연한이 현행 20년에서 15년으로 단축된다. 리모델링을 하면 최대 9평 이내에서 전용면적의 30%까지 늘릴 수 있다.

이와 함께 내년 상반기 중에는 개발지역에 미리 땅을 사둔 뒤 건설업자에게 비싸게 되파는 소위 ‘알 박기’를 막기 위한 주택법 개정안이 시행된다. 이에 따라 주택건설업자는 사업용지를 80%만 확보하면 보유기간이 10년 미만인 토지는 매수청구를 통해 시가로 사들일 수 있게 된다. 지금은 사업용지의 90% 이상을 확보할 때 보유기간이 3년 미만인 토지에 대해서만 매수청구를 할 수 있다.

공공택지 후분양 시행=이르면 내년 7월부터 부동산 거래를 할 때 의무적으로 해야 하는 실거래가 신고 기간이 현재의 30일에서 60일로 늘어난다. 신고를 하지 않으면 취득세의 최대 3배까지 과태료를 내야 한다. 또 아파트 분양권이나 재개발·재건축 아파트 입주권을 사고 팔 때도 실거래가를 신고해야 한다. 실거래가 신고가 의무화되면 매수자의 취득·등록세가 늘어난다.

투기과열지구에서 분양하는 아파트는 인터넷 청약이 의무화된다. 올해 12월 분양승인을 받는 단지부터 적용된다. 인터넷 청약이 의무화되면 실물 본보기집 외에 사이버 본보기집을 설치해야 한다.

내년부터 공공택지에 짓는 공공분양 아파트의 경우 공정의 40%를 마쳐야 분양할 수 있다. 민간사업자의 경우 후분양을 선택하면 공공택지를 우선 공급받을 수 있다. 건설교통부는 2009년 60%, 2011년 80% 공정 이후로 공공분양 아파트 후분양제를 단계적으로 확대한다는 계획이다. 서울시의 경우 은평뉴타운 고분양가에 대한 비판여론이 높아지자 에스에이치공사에서 공급하는 모든 아파트에 대해 공정률 80%를 넘은 뒤 분양한다는 계획이다.

집부자 세금 증가=내년 1월부터는 1가구 2주택 소유자가 집을 팔 때 양도차익의 50%가 소득세로 부과되고 장기보유특별공제도 받을 수 없게 된다. 1가구 2주택자의 경우 2년 이상 보유 요건을 갖췄다면 올해까지는 양도차익에 따라 9~36%의 세금만 매겨졌다.

종합부동산세도 올해보다 늘어난다. 2009년 종부세 과표적용률 100%를 목표로 하는 정부의 ‘보유세 현실화’ 로드맵에 따라 올해 70%인 종부세 과표적용률이 내년에는 80%로 상향 조정된다. 올해 집값이 급등했기 때문에 내년 공시가격이 크게 오를 것으로 예상되는데다 과표 적용률도 높아지므로 종부세 부담은 더욱 늘어날 것으로 보인다.