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[땅박사의 돈 되는 땅] 신설 IC 예정지를 노려라

토지투자의 핵심은 저 평가된 땅을 찾아내 매입하는 것에서 출발한다. 지금은 이름 없는 논밭이거나 산자락이지만 향후 금싸라기 땅으로 바뀔 만한 미래가치가 있는 땅을 찾아내는 일이 땅 투자의 관건이다.

 

땅의 미래가치는 정부정책의 변화, 개발계획, 도로교통시설의 신설·확장 등 해당지역 여건의 변화 전망과 시장 수급 동향, 인근지역 거래 사례, 공시지가, 시장금리 등이 중요한 영향을 미친다. 이 중에서 도로교통시설의 신설 또는 확장은 땅값 상승의 직접적이고 결정적인 재료가 된다.

일반적으로 교통시설 신설과 땅값 상승의 관계는 정비례 관계로 알려져 있다. 도로나 경전철 등 교통망 신설계획이 발표되면 일단 인근지역 땅값이 한 차례 뛰었다가 사업이 착공에 들어가 가시화되면 다시 한 차례 더 오르고, 개통시점에서 마지막으로 크게 뛴다.

대개 길이 새로 뚫릴 경우 땅값은 개통 직전 5∼10%, 개통 후 10∼20% 안팎이 오른다는 게 전문가들의 분석이다. 예를 들어 2002년 말 서해안 고속도로가 개통되면서 인근지역의 평균 땅값 상승률은 8%에 달했다. 또한 영동고속도로 대관령구간이 확장개통 되면서 리조트 인근지역 땅값의 호가가 최고 20% 정도 오르기도 했다.

교통시설 신설이 땅값에 영향을 주는 보다 분명한 사례로는 서해안고속도로를 들 수 있다. 고속도로가 개통되면서 그 동안 교통여건이 열악해 거래조차 이루어지지 않았던 서해안지역을 유망 투자지역으로 부상시켰다. 특히 평택 포승에서 아산만으로 연결되는 지역은 고속도로 개통 전까지 평당 30만원대에 머물던 땅값이 개통 직후 180만원까지 치솟았다.

일반적으로 고속도로가 4차선이 8차선으로 확장될 경우 하루 수용 교통량이 8만7000대에서 17만5000대로 대략 두 배 가량 늘어난다고 한다. 그러나 2차선 국도가 4차선으로 확장되면 최대 용량은 7000대에서 5만5000대로 무려 8배 가까이 증가한다. 교통 용량이 확대된다는 것을 반대로 생각하면 통과시간이 반비례해 줄어든다는 것을 의미한다. 시간거리가 그만큼 단축되는 것이다. 차량 통행량이 많아짐에 따라 기반시설이 정비되고 각종 편의시설이 들어서게 돼 이전과는 전혀 다른 세계가 펼쳐진다. 이는 집과 땅값에 고스란히 반영된다.

투자자들이 우선적으로 관심을 가져 볼 만한 곳은 교통량이 많고 개발 잠재력이 높은 수도권 일대다. 신설 도로변은 물론 기존 시가지의 우회도로 주변에도 관심을 기울일 만하다. 차량 통행량 증가에 따라 상권이 형성되거나 시가지로 발전할 소지가 높기 때문이다. 이미 가격이 많이 오른 지역보다 도심에서 2∼3시간 거리로 상대적으로 저 평가되어 있는 지역이 투자가 유망하다. 이들 지역 중 새로 도로가 뚫리거나 지자체별로 도로가 확장되는 지역이 땅값 상승 여력이 크다.

고속도로의 경우 신설 IC 예정지가 유망하다. 대개 IC 반경 2∼3㎞ 이내 지역까지는 파급 효과가 크다. 국도는 주유소· 음식점 등의 설치가 가능한 도로변이 좋다. 하지만 자동차 전용도로의 경우 도로 개통에 따른 효과를 거의 기대할 수 없는 것으로 알려졌다. 철도의 경우 기차역을 중심으로 반경 1.5㎞ 이내라면 투자적지로 꼽아도 된다.
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추신 : 투자는 늘 여유자금으로 확실한 호재가있거나 사람들이 많이찾는 곳 또는 분산투자시 가장 적당
한 곳 중에 신중하게 선택하시는 것이 중요하다고 봅니다. 더불어 원하는 지역과 호재지역을 찾았다면
믿을만한 토박이분이든 토지쪽 전문가분이든 함께 연구 및 토론을 통해서 기준을 잡고 답사를 가보는것
이 좋다고 봅니다. 무턱대고 가는것보다는 어느정도 자료를 받아보고 신중하게 움직이는 것이 좋겠죠.
위기속에 기회가 있다고 봅니다. 전 내일은 제주도로 답사가는 관계로 카페관리는 오후늦게나 가능할
듯 싶네요... 행운의 한주가 되시길 바랍니다.

출처 : 신설IC예정지를 노려라

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