분양가상한제에도 뉴타운ㆍ재개발은 여전히 유망하다!

분양가상한제에도 뉴타운ㆍ재개발은 여전히 유망하다!

 

분양가상한제의 정확한 이해야 추후에 구체적인 시행령과 시행규칙이 나와봐야 알겠고,

분양가상한제가 향후 재개발시장에 어떤 영향을 끼칠지 함 고민해 볼 필요가 있을 듯 합니다.

분양가상한제 실시되면 일반분양가가 떨어지니 당연 조합원들 부담은 늘어나겠죠.
언론에선 인하효과가 대략 20~30% 내외라고 하는데 일반분양가가 그정도 수준까지 떨어질지,

혹 그정도 수준까지 분양가가 인하됐다 해도 과연 재개발투자는 더 이상 메리트가 없는것인지 참 혼동스럽죠.

 

기존 재개발의 경우 조합분양가와 일반분양가의 갭이 약 30%전후였슴다. 

사업성이 잘나오는 지역은 일반분양가대비 조합원분양가가 50%선까지 떨어진 지역들도 있었지요.
분양가상한제 실시로 일반분양가가 20~30%정도 빠진다면 사실 조합원분양가나 일반분양가나

별차이가 없고 그럼 걍 분양받는게 낮지 굳이 당장 큰돈들여서 재개발에 투자 할 필요가

없다라고 생각하시는 분들도 계실것 같은데요, 과연 그럴까요? 

 

단순히 경제논리뿐만 아니라 여러 측면에서 함 접근해 보겠습니다. 

이번 분양가 상한제의 내용이 택지비+기본형건축비+가산비 요렇게 대별할 수 있는데,

판교나 흥덕등의 분양가상한적용을 받은 공공택지의 경우 중소형분양가는 평당 900~1200만 이었지만

건설사들이 발코니확장비용,실내인테리어,고급마감재등의 기타 부대비용 약 2~3000만원으로

분양가의 약 10%에 육박하는 추가비용을 책정했습니다. 

 

흔히들 마이너스 옵션제라고 하는데요, 분양가 상한제로 기존의 택지비와 건축비에서의

이윤감소요인을 요런 마이너스 옵션을 통해서 충당했다고 보여집니다.

현재의 주택법안엔 마이너스 옵션부분에 대한 규제가 빠져있는데,

시행령으로 이 부분에 대한 추가규제부분은 나올듯도 합니다.

but... 최근의 아파트 수요자들의 질적눈높이는 과거와 달리 비교할 수 없을 정도로 높아졌습니다.

분양가가 평당 1~200백만원 차이가 나도 실수요자들은 고가의 마감재,

홈네트워크등의 유비쿼터스, 화려한조경과 편의시설 등등, 이 갖추어진

차별화되고 고급화된 주거단지를 선호합니다.

분양가상한제로 규제할 수 있는 것이 고작 바닥, 조명, 주방기구등이고 나머진 건설사들이

알아서 해라인데 이정도면 건설사 입장에선 거의 기본골조에다 형광등달고 보일러놓고

장판깔고 싱크대놔주면 더 이상 안해줘도 된다,, 뭐 굳이 언급안해도 알수 있겠죠.

베란다확장이나 기타 인테리어공사의 경우 입주자 개인이 공사업체 선정해서 개별적으론

추진할 수 있어도 기왕지사, 기존 시공사가 하는 것이 비용이나 여러측면에서 입주자 입장에선

훨 유리합니다. 사실 입주자들이 울며 겨자먹기식으로 하는경우도 많지요.

 

건설사들이 분양가상한제의 대응논리중 하나가 아파트의 질적하락 요것인데,

어차피 건설사들 입장에선 명분도 서고 이윤도 보전할 수가 있기에 분양가상한제로 인하여

분양가는 떨어질지 몰라도 아마 마이너스옵션제로 분양가외의 추가비용분이 급격히 늘어날

가능성도 높다 할 수 있습니다. 정부에서 수요자들의 욕구충족 운운하는 건설사들 상대로

이부분까지 과도한 규제를 하긴 힘들어 보이고요.

 

그리고 분양가상한제에 대해 건설사들의 또다른 대응논리중 하나가 공급축소입니다.

지금까지 공공택지에선 주공, 토공이 민간에선 1군 건설사들이 택지와 아파트공급을 통해서

적정이윤을 넘어서는 과도한 폭리를 취했다는 것은 삼척동자라면 누구나가 다 아는

기정 사실 아닙니까?
요런 부담들은 다 택지개발지내 원주민이나 분양받는 실수요자에게 전가된 것이고요.

건설사들이 아파트 한채지어서 백원벌었다면 분양가상한제로 그 절반인 50원 번다쳐도

건설사들 입장에선 사업못해 회사 문닫을바엔 이윤이 남는다면 사업은 계속 하겠지요.

사실 건설사 입장에서 이윤축소로 공급이 감소된다는 논리는 핑계거리입니다.

 

지금까지의 과도한 이윤을 좀 줄이면 됩니다. 그러나 공급은 축소됩니다. 왜일까요? 

예를 들어 20평 땅소유하고 분담금 1억 부담하면 33평 아파트 받았는데,

분양가상한제로 기존 1억의 분담금이 1억 6~7000만원이 된다면 이를 달가워할 조합원은 없겠지요.

특히나 사업성좋은 도시환경정비사업으로 주상복합이 들어설 구역들은 분양가상한제로

과도한 추가 분담금으로 사업추진 자체가 불가능 하겠지요.

 

 결국 공급축소의 본질은 건설사들의 이윤부분이 아니라 민간택지소유주들의 부담에 대한 반발로

야기될 가능성이 높습니다.  물론 민간택지를 매입해서 사업하는 지구단위계획구역의 경우 사실

그 추진의 주체가 시행사든 건설사든 분양가상한제로 타격이 워낙커 손놓을 가능성이 아주 높겠지요.

분양가상한제의 궁극적본질은 단순히 분양가인하가 아니라 부동산시장의 안정을 통한

서민 주거안정 입니다.

 

예를 들어 성남의 경우, 최근에 입주한 입지가 재개발구역에 비해 쳐지는 금광동 삼성래미안,

성남동 금호어울림, 하대원동 아트빌등 기존 아파트의 경우 평당 1500~1600만원 정도의 시세가

형성 되어 있는데 거의 대부분의 재개발구역이 역세권인 성남의 경우 올해 관리처분이 예상되는

중3,단대구역에 아파트가 들어선다면 평당가가 기존의 아파트들을 훨 상회하리란 것은

기정사실 아닙니까.

 

과연 분양가상한제로 기존아파트가격이 떨어질까요?

분양가상한제로 새로이 공급되는 아파트의 분양가는 떨어질지 몰라도 기존의 아파트가격이

떨어지지 않는다면 이후 공급되는 신규아파트는 예전처럼 분양받기 위해

밤샘하는 몰림현상이 재현될 수도 있겠죠. 

 정부에서 이러한 문제점을 보완하기 위해 공공택지와 마찬가지로 민간부분도 주변아파트와

분양받는 아파트간에 시세차이를 채권입찰제를 통해 보전하려 하는데요,

조합원의 경우엔 요 채권입찰제를 피해 갈수 있으니 사실 분양가상한제 적용되도 조합원분양가는

분담금에서만 부담이 추가된다 뿐이지 일반분양가와 대비해서 채권입찰금 정도로

비 조합원과의 갭은 생길것 같습니다. 

 

물론 건설사에서 마이너스옵션이나 기타부대비용 부분에서 조합측에

혜택을 줄 가능성도 높겠지만요..

정부에서, 채권입찰제를 한다면 재개발아파트를 분양받았다 치더라도

비 조합원의 경우 4~7년 정도 전매제한기간을 두려고 하는데요,

이또한 조합원들에겐 해당사항이 없습니다. 조합원의 경우엔 분양권 상태든,

입주후든 제약없이 언제든 매도할 수 있습니다.  아주 커다란 장점이지요.

 

또다른 재개발조합원 최고의 인센티브는 무엇일까요? 바로 층수배정입니다.

재개발조합원의 경우 층수 배정시 로얄층우선인데,

요즘의 아파트가치중 큰 비중을 차지하는 것이 바로 조망권과 층수 아닙니까.
1층과 20층 아파트의 프리미엄은 굳이 언급안해도 아실 수가 있죠. 

 

이번 분양가상한제중 지역분양가는 지역 “분양가심의위원회”가 적정분양가를 심의한다는

구절이 있는데, 이또한 애매하죠. 건설사들이 내놓을 분양가를 심의할 정도의

전문성과 공정성을 갖출 위원들을 선정한다는것도 현실성이 무지 떨어지죠.

건설사들의 위원들 상대의 로비는 당연할 것이고 지역 시민단체가

과연 이를 견제할 전문성을 갖출지도 의문이지요.

 

이 또한 추후 복마전내지 이전투구야상이 될 가능성이 아주 높다 하겠습니다.

일반인들은 분양가상한제가 시행되면 당장의 민간아파트분양가가 떨어지리라 생각합니다.

밧트 그건 아니지요. 생각을 해봅시다. 수도권일원의 재개발지 대부분이 작년에

기본계획 공람마치고 이제서야 조합추진위 승인받은 상태고 일부 구역들 빼고는

아직도 분양가상한제 적용 받을려면 관리처분까지 가야 하는데 짧아야 1~2년 이고

성남재개발의 경우 2,3단계의 경우 3~5년정도 걸릴수도 있습니다. 

문제는 정책의 지속성 여부입니다.

 

금년 대선때 정권이 바뀌리란 것은 여러분이 더 잘 아실터이지요. 

딴짓거리만 안하면 딴나라당의 대선승리가 기정사실인데 지금도

어기적저기적 억지 춘향이식으로 마지못해 주택법 동의해 주었는데

분양가상한제의 정책 지속성이 과연 차기정권 끝날때까지 유지 될까요? 

여론의 눈치도 있고 하니 당분간의 숨죽일지 몰라도 단기적으로 분양가상한제 적용했음에도

불구하고 아파트값이 하락하지 않는다면 제도자체가 유명무실 결국 폐기될 가능성이 높겠고요,

장기적으로 2~3년내 공급부족논리로 민간택지의 경우 이제도에서 제외시킬 가능성이

아주 아주 높겠지요. 

 

성남재개발의 경우 분양가상한제로 인한 소유자 및 건설사들의 부담을 완화시킬수 있는

또다른 대안이 고도제한 완화인데요, 용적률 완화해봤자 고도제한으로 층고제한이 있기 때문에

실익이 없고 기존 성남시에서 국방부에 요구하는 현 45미터에서 60미터로 15미터만

층고완화가 된다면 아주 훌륭하겠지요.

 

분양가상한제하에선 수요자들이 기왕 분양가의 큰차이가 없다면 입지좋은곳 위주로

입주후의 상당한 시세상승이 예상되는 지역위주로 분양받으려 하는 경향이 농후해 질 듯 합니다.

추후 재개발시장의 우열은 단순한 사업성여부를 떠나 입지좋은곳이 시장을 선도하겠지요.

 

정리하자면 분양가 상한제로 재개발의 사업성은 약간 떨어질지 몰라도

투자성은 여전히 양호하며 재개발지에 집한채 소유하고 계신 회원분들은

넘 조급해 하시거나 걱정하지 마시라는 의미에서 주절거렸습니다.