가족들과 함께 하는 한가위 ‘땅테크’

“뻔한 월급에 물가는 천정부지로 오르고 우리 같이 투자 해볼까?” “그래 좋은 생각이야.”
“더도 말고 덜도 말고 한가위만 같아라”라는 말이 있지만 올 추석은 그 말도 맞지 않을 듯하다. 여느 해보다 이른 추석으로 오곡백과 햇곡식을 찾아보기 힘들 뿐만 아니라, 천정부지로 오른 추석 차례상 물가는 주부들까지 울상 짓게 만들었다.그뿐이랴. 주가는 1400 줄타기에 급급해 펀드투자로 알뜰살뜰 돈을 불려볼 계획도 수포로 돌아가 마이너스 수익만 면하길 바라고 있는 중이다. 부동산시장 또한 예전 같지 않아 하락세가 계속되고 있다.그렇다고 민족 최대 명절 추석을 우울하게만 보낼 수 없다. 오랜 만에 모인 형제자매, 일가친척끼리 한밥상에서 이야기꽃이라도 나눠보자. 부모님 건강 이야기, 아이 크는 소식, 막내 동생 결혼 문제 등 다양한 화두 속에서 때론 웃고 때론 울기도 할 것이다.

추석 차례 후 오순도순 모인 형제자매 간 이야기다. 최근 경제 상황이 좋지 않다 보니 서민들은 그야말로 울상.

그렇다 보니 가족 친지끼리 함께 투자하는 사례가 많아지고 있다,

사례1) 경기도 양지 남사면일대의 토지를 공동구매한 B씨 가족이다. 이 지역은 토지거래허가구역이지만 마침 용인에 거주하고 있는 가족 한 명의 이름으로 토지를 매입했다. 공증을 거쳐 투자금에 대한 보완책도 마련했다.

 

●도로 따라 투자하면 ‘절반은 성공’…땅 투자, 길 따라 묻어라

차를 타고 고속도로를 달리다 보면 종종 이런 소리를 듣는다. “허허벌판에 웬 아파트가 이렇게 많이 들어섰어. 상전벽해가 따로 없네. 진작 땅이라도 사둘 것을….” 그러면서 또 아쉬워한다.

많은 사람들이 아마 이럴 것이다. 하지만 부동산 전문가들은 말한다. “그게 바로 투자하수들의 생각”이라고. 투자고수들은 같은 길을 달리지만 다른 생각을 한다. 주변 환경을 유심히 살피며 “저곳에 투자하면 어느 정도 수익을 올릴 수 있을까”하고 말이다. 미리 유망지역을 예측하고 선점하는 것이다.

올 추석은 유난히 짧아 귀향·귀성길 정체를 각오해야 할듯싶다. 주차장을 방불케 해 짜증스럽겠지만 이번만큼은 투자고수들의 제1 초식이라도 배워보면 어떨까!

지금 달리는 길이 새로 뚫린 길인지 혹은 고향 주변에 새로 생기는 도로나 전철이 없는지 확인해 보자. 그리고 ‘만약 이곳에 투자한다면’이라는 궁금증을 가져보자. 길은 바로 부동산 투자의 첫걸음이기 때문이다.

◇쉽고 빠르게 접근하는 곳이 투자유망지

부동산 전문가들은 한결같이 말한다. “부동산 투자에서 가장 중요한 것은 길”이라고. 길(도로)을 따라 투자하면 절반은 성공한 셈이라고 덧붙인다. 실제로 신도시를 설계하거나 전원주택을 지을 때도 먼저 새 길부터 계획하는 게 기본이다.

부동산 전문가들은 그 이유와 관련해 현재나 미래의 부동산 가격은 접근성에 좌우되기 때문이라고 설명한다. 지리학자인 허드(R.M. Hurd)의 지가이론에서도 이같은 접근성이 강조된다. 그의 이론에 따르면 부동산이란 자연환경이자 공간이고 자산이자 위치로서의 기능을 한다. 그는 이중에서도 위치로서의 역할을 강조하는데 지가의 바탕인 경제적 지대는 위치에 편승하고, 위치는 가까움(접근성)에 의존하기 때문이라고 밝힌다.

결국 가장 쉽고 빠르게 접근할 수 있는 곳이 투자유망지역이라는 것이다. 새롭게 길이 생기거나 전철이 정차하면 사람과 돈이 몰릴 수밖에 없기 때문이다. 반대로 길 없는 부동산은 맹지(盲地)라 해서 쓸모없는 땅으로 친다.

새로 생기는 고속철, 지하철, 경전철, 고속도로, 국도, 지방도로 등을 눈여겨보는 것이 주요 체크 포인트라고 부동산 전문가들은 조언한다. 특히 길이 지나가는 지역이 아닌 서는 지역이 유망하다. 인터체인지나 정차 역이 생기는 주변에 투자하면 성공할 수 있다.

도로개통의 경우 사업계획 시점이나 착공시점부터 가격이 올라간다. 따라서 주요도로와 전철 연장 호재가 있는 지역을 중심으로 땅과 주택을 매입하면 최소 가격이 내려가는 낭패를 보지 않을 가능성이 높다. 그래서 ‘길을 따라 부동산에 묻어라’라는 얘기가 나온다.

만일 초보 부동산 투자자라면 근접도로의 폭이 넓은 도로변 부동산에만 관심을 가져도 높은 수익을 얻을 수 있다. 도로는 원래 기능인 교통의 처리목적 외에도 접근서비스와 지역개발, 상권 형성 기능도 담당하기 때문이다.

도로가 넓을수록 토지의 쓰임새가 주로 상업·업무용으로 사용되기 쉽다. 이 주변은 보통 사선 제한·건폐율 규제가 완화돼 더 높은 건물을 올릴 수 있는 이점도 있다. 물류, 공장, 상가 등이 늘어 땅값은 물론 개발가치가 올라갈 수밖에 없다.

고종완 RE멤버스 대표는 “부동산에 성공적인 투자를 위해서라면 교통의 혁신에 따른 지역환경 변화를 우선적으로 파악해야 한다”며 “통상 부동산 가격은 개발계획 발표시점과 공사착공시점 그리고 완공시점에 오른다”고 전했다. 그는 또 “사회기반시설인 도로망이 제대로 확충된다면 시간거리는 더 가까워지고, 운임거리는 더 경제적이며 의식거리는 더 좁혀진다”라고 덧붙였다.

◇정부 도로정비계획 살펴라

정부에서는 매 5년마다 전국의 도로에 대한 타당성을 검토해 수정계획을 발표한다. 2005년 12월 당시 건설교통부(현 국토해양부)에서 작성한 ‘도로정비기본계획 수정계획’은 오는 2010년까지의 계획을 담고 있다. 그 대상은 고속국도, 일반국도, 국도대체우회도로, 국가지원지방도 등 중앙정부가 관리하는 간선도로가 포함된다.

이 수정계획에 따르면 2003년 현재 9만7252km인 도로를 2010년 10만9600km, 2020년 20만km로 늘릴 계획이다. 특히 네트워크형 국토형성을 위한 국토순환망, 동서축 중점 투자 및 대폭 보강을 위해 2020년까지 남북 7개축, 동서 9개축 국토간선도로망(고속국도 6000km) 구축을 목표로 하고 있다. 그 중간 단계로 2010년까지 3분의 2에 해당하는 4000km를 구축 완료할 예정이다. 지난 8월 국토해양부가 발표한 자료에 따르면 이같은 계획에 따라 이미 완공된 광역도로는 8월 현재 19개소에 이른다.

지난해 12월 말 정부는 또한 2007년부터 2011년까지를 목표로 한 ‘대도시권 광역교통시행계획’을 추가 발표했다. 이 계획에 따르면 수도권 12개, 부산·울산권 7개, 대구권 8개, 광주권 5개, 대전권 6개 등 총 38개 교통축을 설정했다. 이를 바탕으로 도로와 철도, 환승시설, 공영차고지, 간선급행버스체계(BRT) 등이 신설 및 조정될 예정이다.

 

 

 

[가족들과 함께 하는 한가위 ‘고향 땅테크’]미군부대가 이전한다는데…

기사입력 2008-09-11 07:06

●공원·대학·연수원으로 재탄생…호재 이미 반영, 투자에 신중해야

서울 용산과 동두천 미2사단 등 미군기지 이전 사업계획이 예고된 지역이 고향인 귀성객들은 고향 내려가는 발걸음이 가볍다. 미군기지로 인해 그동안 주변 개발 제한을 받아왔던 곳이 이전과 함께 개발이 본격화되면서 인근 시세도 덩달아 높아졌기 때문이다.

경기도청 공여지 종합계획담당은 “오는 9월 30일 행안부가 ‘미군부대 공유지 활용계획’ 심의확정을 앞두고 있어 활용계획에 관심이 쏠리고 있다”며 “공유지 대부분이 대학, 공원으로 활용될 계획”이라고 설명했다.

실제로 미군기지 이전 예정지들은 대부분 공원, 대학, 기업 연수원 등으로 활용됨에 따라 활용가치가 높게 평가되고 있다. 미군기지 이전 사업은 주한미군이 사용하는 36개 기지 4026만㎡(1218만 평)와 훈련장 1321만㎡(3939만 평) 등 총 1781㎡(5167만 평)을 돌려받는 대신 평택 일대 1153만㎡(349만 평)과 경북 김천 9만㎡(3만 평), 경북 포항 33만㎡(10만 평) 등 1196만㎡(362만 평)을 미국에 새로 공여하는 사업이다.

내집마련정보사 양지영 팀장은 “미군기지 이전 지역은호재가 이미 가격으로 반영됐기 때문에 투자에 신중해야 한다”고 지적했다.

◇용산◇

서울 한복판에 있는 267만㎡(81만 평)의 용산 미군기지 터가 용산공원으로 조성된다. 여의도 면적과 맞먹는 크기다. 서울시는 용산공원을 도심의 허파 가능을 수행할 수 있도록 생태공원으로 조성하고, 남산과 용산공원, 한강을 잇는 녹지축을 조성할 방침이다.

일부 지역은 복합개발지구로 지정돼 아파트 등 주거단지와 상업·문화·업무타운으로 개발된다. 서울 용산에 있는 미군기지 267만㎡은 공원으로 개발되지만 주변 지역의 소규모 미군 부지 3곳 18만5124㎡(5만6000여 평)은 주상복합·오피스·쇼핑센터로 개발된다. 용산 철도청 부지에 160층짜리 초고층 빌딩이 추진되는 등 용산 지역에 본격적인 개발 붐이 예고된다. 용산은 서울의 중심에 위치한데다 교통의 중심지로 개발 호재도 풍부하다. 서울시의 부도심 개발 계획에 따라 약 330만㎡(100만 평) 규모에 2011년까지 11개 구역으로 나눠 국제적인 업무타운 및 주거 중심지로 조성된다.

드림타워도 빼놓을 수 없다. 150층의 초고층 ‘드림타워’는 용산역 일대 국제업무지구에 2016년까지 150층, 620m 높이로 건축된다. 용산 국제업무지구 개발사업은 규모만 28조원에 달한다. 코레일의 철도청 부지와 서부이촌동을 합쳐 약 56만6800㎡의 부지 위에 복합단지로 조성된다.

그러나 용산지역은 투자가치는 높으나 가격에서 부담이 크다. 용산에는 오피스텔 물량을 주목할 만하다. 오피스텔의 전통 인기 지역인 강남과 광화문, 여의도에 이어 용산구도 업무시설들이 대거 들어서면서 큰 인기를 끌고 있다.

◇의정부시◇

의정부시가 반환 미군기지를 활용해 도시균형 개발사업을 추진한다. 시는 지역 내 8개 미군기지를 문화, 행정, 체육, 시민 휴식공간 등이 어우러진 경기북부 거점도시로 조성한다는 방침이다.

캠프 라과디아는 그동안 시내 교통 흐름을 방해한다는 지적을 받아왔던 곳으로 내년까지 폭 30m, 총연장 130m 길이의 도시계획도로가 십자 모양으로 신설된다. 도로가 신설되면 북쪽 가능지구와 남쪽 구시가지가 연결돼 시내 중심가의 교통수요를 분산할 것으로 보인다.

또 라과디아 북쪽에는 가능지구 뉴타운과 남쪽 구도심 주민의 여가수요를 위한 문화 시설로 6000여㎡ 규모 도서관과 4만여㎡의 체육공원이 각각 오는 2009년과 2012년 들어설 예정이다.

아울러 의정부역 앞에 위치한 캠프 홀링워터도 상징적인 도시공원으로 거듭난다. 2013년까지 총 14만5455㎡의 부지에 공원 골프장, 피크닉장, 익스트림 스포츠시설 등이 들어선다. 캠프 카일과 캠프 시어즈 35만2590㎡의 부지에는 오는 2011년 말까지 총사업비 2267억원이 투입돼 광역행정타운이 건립된다.

의정부시는 잇따른 개발호재로 시세 상승이 한차례 크게 반영이 됐다. 또한 최근 강북권 소형 아파트 상승으로 그 영향이 경기 북부로 이어지면서 의정부시 소형 아파트는 매물이 거의 나오지 않는 상태다. 하지만 소형 아파트 수요자들의 중대형으로 갈아탈 것으로 보이기 때문에 자금 여력이 된다면 중대형 아파트도 관심 가져볼 만하다.

◇파주시◇

지난해 반환된 경기도 파주시의 미군기지 활용 계획이 구체화되면서 이들 기지가 지역 발전의 구심점 역할을 할 수 있을지에 대해 관심이 집중되고 있다.

지난해 4~5월 반환된 파주시내 미군기지는 캠프 자이언트, 에드워드, 스탠톤, 하우즈, 게리오웬, 찰리블럭, 그리브스, 자유의 다리, 리버티벨, 보니파스 등이다. 이 가운데 월롱면 캠프 에드워드와 문산읍 캠프 자이언트는 군과의 사전 협의를 통해 각각 이화여대와 서강대 캠퍼스를 유치키로 했다. 이미 정부의 1단계 미군 공여지 발전종합계획에 포함돼 최근 승인을 받았다.

또 캠프 스탠톤에는 국민대가 특성화 캠퍼스(100만㎡ 규모)를 설립하고 통일로변인 조리면 캠프 하우즈는 인근 삼릉, 공릉저수지, 공릉관광지 등을 포함해 대규모 공원형 테마파크를 짓는 방안을 추진 중이다.

캠프 자이언트 인근의 게리오웬은 인접 지역 69만9000㎡과 함께 도시개발사업을 추진키로 했다.

파주신도시는 미군기지 이전 외에 주변에 탄탄한 개발 호재가 많아 미래가치가 높다. 816만여㎡(247만 평)에 달하는 파주 운정신도시 건립, LG필립스 LCD공장, 오는 2008년께는 경의선 복선 전철구간 개통 등 트리플 호재가 겹쳐져 있으며 지속적인 인구유입이 기대된다.

아직 서울로의 교통망이 충분하지 않은 상태이어서 서울의 접근성이 나쁘다는 것이 최대의 걸림돌이다.

◇동두천시◇

오는 2012년 반환이 예상되는 동두천시 소재 캠프 케이시 및 호비 6.79㎢(206만 평)에 대해 생명의 도시, ‘DDC TOMORROW(동두천의 내일을 이햐기한다)’를 주제로 개발해야 한다는 의견이 제시됐다.

이에 “100세를 사는 도시, 1000년을 번성하는 도시, 10000가지 즐거움이 있는 도시”를 비전으로 제시하고 있다. 슬로우 시티, 스포츠도시, 특성화 교육도시, 축제도시, 생태도시를 포함하며 기존의 타 도시와 경쟁하지 않는 동두천만의 차별화된 자족도시로 개발된다.

또한 ‘생명의 도시’는 자연친화, 생명존중, 평화공존 등을 키워드로 미군기지를 인간과 자연이 조화되는 미래형 복합도시를 기본 컨셉으로 제시한다. 구체적인 개발방향으로는 생명과학대학 및 산업단지, 생명리조트, 평화기념공원, 수변형 관광상업지역, 관광형 아울렛, 쇼핑몰, 중밀도 주거지역 등이 배치될 계획이다.

저밀도 생태주거단지, 친환경 산업단지, 기업 연수원 유치, 골프장 코스 및 스포츠 레저 시설, 약용 및 특화작물 재배, 특성화아카데미 및 관광레저스포츠 대학 유치, 세계적인 축제 유치 등을 계획, 그동안 침체됐던 동두천의 개발구상안을 제시했다.

동두천시의 미군 공여지는 시 전체 면적의 42%를 차지하고 있는 만큼 미군기지 이전에 따라 지역 가치가 상당히 높아질 것으로 보인다.