"전ㆍ월세 구한다고? 이것만은 꼭!"

한 가구를 구성한 가장이라면 '주택임대차보호법' 정도는 상식으로 알아둬야 한다.
재계약이나 전세집을 옮길 경우 종종 발생하는 집주인(임대인)의 무리한 요구에서 오는 피해로 가족의 사기(?)를 떨어뜨리지 않으려면 말이다.

세입자(임차인)와의 원활한 의사소통을 위해 임대인도 마찬가지다.
우선 주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관해 민법에 대한 특례를 규정한 법률로 주택임대차보호법상 임대차 보증금은 1년에 5% 이상 인상하지 못하게 돼 있다.

법 제7조 '차임등의 증감청구권'과 동법 시행령 제2조 '차임등 증액청구의 기준' 등에 따르면 증액청구는 약정한 차임(보증금)등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다.

또한 월차임의 경우도 연 1할4푼(14%)을 넘겨 인상하지 못하도록 하고 있다. 이는 임대인의 무리한 보증금(차임) 인상에 대해 임차인의 피해를 막기 위한 내용이다.

임대차 기간을 정하지 않았거나 기간을 2년 미만으로 정한 경우에는 그 기간을 2년으로 본다. 하지만 임차인이 2년 미만으로 계약 기간을 정했을 경우 정한 기간을 인정한다.

계약 갱신의 경우 임대인은 임대차기간만료 1~6개월 사이에 임차인에게 갱신의사를 통지하고 조건 변경 등을 협의해야한다.

다만 갱신 의사 통지를 하지 않은 경우 만료전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주한다. 임차인이 임대차계약만료 이전 1개월 전까지 통지하지 않은 경우도 마찬가지다.

다음으로 전ㆍ월세 보증금을 안전하게 지키기 위해 반드시 알아둬야 할 것이 있다.
바로 우선변제와 최우선변제에 관한 내용이다.
우선변제는 민법상 채권에 속하는 전ㆍ월세 보증금을 다른 물권(저당권ㆍ점유권ㆍ소유권ㆍ지상권ㆍ지역권ㆍ전세 권ㆍ유치권)에 우선해서 보장해주겠다는 뜻이다.

즉 세입자가 전ㆍ월세 계약 이후 전입신고(점유)를 하고 관할 동사무소나 등기소에서 확정일자를 받아두면 우선변제 요건이 성립된다. 후순위 저당권 등 물권에 의해 재산 침해를 받지 않도록 하겠다는 취지다.

만약 중간에 전세 보증금이 증액되면 증액계약서에 다시 별도로 확정일자를 받아둬야한다. 선순위 저당권이 설정돼 있을때 우선변제 요건을 갖췄다고해서 모두 안전한 것은 아니다.

보이지 않는 위험을 피해 안전하게 보증금을 회수하려면 저당권 금액과 세입자 보증금을 합쳐 통상 시세의 70%를 넘지 않아야 한다.

소액 보증금의 경우 최우선변제에 대해 알아두면 유용하다.
최우선변제란 주택임대차보호법에 따라 주택임차인이 계약과 전입신고의 2가지 요건만 갖추면 소액 보증금을 전ㆍ후순위 관계없이 가장 먼저 회수할 수 있는 것을 말한다.

경제적 약자를 배려하기 위한 특별한 규정쯤으로 이해해 두면 되지만 그렇다고 보증금 전액을 회수할 수 있는 것은 아니다.

지난 2001년 9월 15일 이후 수도권에서 전ㆍ월세 계약을 체결한 세입자의 보증금이 4000만원 이하라면 40%인 1600만원까지 최우선변제가 가능하다.

부산ㆍ대구ㆍ대전ㆍ광주ㆍ울산 등 인천을 제외한 광역시의 경우 3500만원 이하에서 1400만원(40%)까지 최우선변제된다.