‘고향 땅테크’]토지보상 A~Z

[가족들과 함께 하는 한가위 ‘고향 땅테크’]토지보상 A~Z

기사입력 2008-09-11 07:06

●보상채권, 현금화 후 재투자…분쟁 우려되면 상속형 연금 가입

서민들에게 토지보상금을 받는 것은 새로운 고민의 시작이다. 현금이 아니라 채권이나 대토(대체 토지) 등으로 받기 때문에 이를 처분하는 방안도 고민해야 하고, 현금화시켰을 때 어디에 투자할지도 결정해야 한다. 그렇다 보니 가족들이 보이면 의견이 분분할 수밖에 없다. 토지보상 궁금증을 3명의 전문가와 함께 풀어봤다.

◇대담자◇ 김연화 국민은행 개인영업기획부 과장(이하 김연화 과장) 김근호 하나은행 세테크 팀장(이하 김근호 팀장) 여운봉 미래에셋생명 스타타워 지점장(이하 여운봉 지점장)

Q 토지보상금으로 투자하는 것보다 우선 토지보상과 관련된 세금이 문제라던데.

김연화 과장 토지보상의 과정은 복잡하지만, 내가 보유하고 있는 토지가 어느 정도의 가치가 있는지에 대해 감정평가를 받는 것이 우선이다. 자신이 생각한 가격보다 낮게 또는 높게 나올 수도 있다. 이 가격에 따라 자신이 납부할 양도세가 달라진다. 일반적으로 수용지역, 즉 국가가 수용하는 토지지역은 대부분 장기간 보유한 경우가 많아, 양도차익도 크고 양도세도 많이 나온다.

김근호 팀장 토지보상금으로 투자할 곳을 찾는 것도 중요하지만, 먼저 세테크가 중요하지 않을까 싶다. 양도세의 감면혜택 요건을 충족시켜야 하는데, 만만치 않다. 최근에는 대토로 감면혜택을 받을 수 있어, 현금이 아닌 대토로 받는다고 해도 너무 비관할 필요는 없다.

여운봉 지점장 토지보상을 받는 이들 중 부재지주(외지인)들이 많다. 이들을 규제하기 위해 토지보상금 1억원 초과분을 채권으로 보상하고 있는데, 현금 대신 채권으로 받을 경우 양도세 15%를 감면받는다. 또 토지보상금으로 다른 농지를 취득하면 양도세는 전액 감면받는다. 물론 감면받는 한도액은 1억원까지이지만 말이다.

Q 양도세 감면혜택 요건은 무엇이 있는지. 대토로도 양도세 감면이 되나.

김근호 팀장 토지수용으로 납부하는 양도세는 공시지가로 산정된다. 투기지역 내에 있는 땅이라도 오랫동안 부동산을 보유해 자신의 의사와 관계없이 수용되는 경우가 많기 때문이다. 그만큼 세금 부담이 많지 않지만, 양도차익에 따라 달라지니 감면혜택을 받는 것이 좋다. 우선 부동산을 취득한 시점이 개발사업이 고시된 날 이전이어야 기준시가로 적용받는다. 또 개발사업 고시일로부터 사업인정고시일까지의 기한이 2년 미만일 경우 사업인정고시일로부터 2년 되는 날 이전에 취득했어야 한다.

김연화 과장 대토는 부동산 거래 시 기존의 수용된 부동산을 매각할 경우의 양도소득세와 신규 부동산을 취득할 경우의 취득세와 등록세를 감면받는다. 최근 대토를 통해 양도세 감면혜택을 받는 요건도 기존 농지의 1/2 이상 또는 보상가액의 1/3 이상으로 완화됐다.

Q 대토는 감면혜택도 있지만, 그보다 주의할 점이 있다고 한다.

여운봉 지점장 대토에도 요건이 필요하다. 우선 수용되는 농지 소재지 및 인접지역에서 3년 이상 거주하면서 농사를 지었어야 한다. 또 양도일부터 1년 이내에 새로운 농지를 취득, 3년 이상 농지 소재지에 거주하면서 경작해야 한다. 농사를 계속 지을 생각이라면 대토를 생각하는 것이 유리하다. 8년 이상 직접 경작한 농지가 공익사업 등으로 수용되는 경우 양도세가 1억원 넘는 경우에만 세금이 매겨진다. 따라서 양도세가 비과세되는 대토를 구하는 것이 좋다.

김연화 과장 또 자격농 요건만 갖추면 양도세를 내지 않아도 되는 규정이 최근에 바뀌었다. 대토를 받더라도 1억원까지만 양도세 감면을 받을 수 있는 것이다. 이러한 관련법 개정을 모르고, 보상받기 전에 보유한 농지를 담보로 미리 대출받아 대토농지를 구입한 농민들은 큰 낭패를 보고 있다.

Q 부재지주는 채권보상인데, 이는 처분해야 하나.

여운봉 지점장 토지보상채권은 조금 손해를 보더라도 저리로 할인받아 바로 현금화하는 것이 낫다. 채권은 갖고 있어봐야 돈이 되지 않는다. 물론 만기까지 보유한다면 양도세 20% 감면혜택이 있지만, 채권으로 보상받으면 앞서 말한 것처럼 15% 감면된다. 따라서 바로 현금화해, 타 지역 부동산이나 펀드 등에 투자하는 것이 낫다.

Q 토지보상금을 둘러싼 분쟁도 심각하다.

김근호 팀장 갑작스럽게 들어온 목돈에 친인척들 간 분쟁이 많았다. 현재도 마찬가지이지만, 분쟁을 줄이기 위해서는 보상금을 투자처에 묶어두는 것이 좋다. 또 내가 사는 지역이 수용당하는 것이기 때문에 향후 거처도 신중히 정해야 한다. 토지보상금을 자식들에게 내줌으로써 거처조차 구하지 못한 부모들도 상당하다. 이는 분쟁의 씨앗이 될 수도 있다.

여운봉 지점장 토지보상금에 관련된 분쟁을 막기 위한 방법으로 상속형 연금도 생각해볼 만하다. 연금상품은 일단 가입하면 중도해지 또는 중도인출이 되지 않아 돈을 묶어두기에는 그만이다.

Q 토지보상금으로 투자할 만한 곳이 있나.

여운봉 지점장 이전에는 토지보상금으로 강남에 이주하거나 개발호재가 있는 지역에 재투자하는 경우가 많았다. 하지만 지금은 부동산시장이 침체해 있어, 신중한 자세가 필요하다. 우선 주목할 곳은 테헤란로의 오피스텔이다. 테헤란로는 강남의 도심이기 때문에 이 지역의 오피스텔은 가격이 떨어지지 않는다. 오피스텔 39.66㎡(12평) 정도는 현재 1억2000만원, 56.19㎡(17평) 정도는 2억원 정도이다. 3억원의 보상금으로 오피스텔 2채 정도 구입한 후 임대수입 100만원~ 150만원 정도 받는다면 노인부부가 먹고 살기에 걱정 없다.

김근호 팀장 상속형 연금도 투자대상이 될 수 있다. 이자만 매월 지급받아도 생활할 수 있기 때문이다. 1억원을 상속형 연금에 묶어두고 이자가 5%라고 가정하면 500만원이란 돈을 매월 이자로 받을 수 있다. 또 비과세 혜택까지 있어, 금융소득종합과세도 피할 수 있다. 나중에 임종을 맞으면 원금은 그대로 자녀들에게 상속되니, 분쟁도 일으키지 않고 생활도 유지되고 일석이조라 하겠다.

Q 이번 위례지구와 동동탄의 토지보상금이 주변에 영향을 미칠 것이라고 하는데.

여운봉 지점장 글쎄. 물론 이전에는 토지보상금으로 신도시 주변에 투자하는 사람들이 많았다. 하지만 이번 위례지구와 동동탄으로 토지보상금을 받은 고객들에게는 신도시 주변에 투자하지 말라고 한다. 위례지구는 투자가치가 있지만, 동동탄은 베드타운의 가능성이 높다.

김연화 과장 신도시 토지보상금이 지급되면 그 주변이 영향을 받는 것은 자연스러운 현상이다. 현재 신도시 주변 시장이 워낙 침체돼 있어 별다른 영향을 미치지 않을 것이라는 의견이 대부분이다. 영향은 있겠지만, 일시적인 것으로 그칠 것으로 예상된다.

Q 토지보상금으로 재투자할 경우 주의할 점은.

여운봉 지점장 하나의 사례를 들자면 개발호재만 믿고 지방 도청 근처에 건물을 지은 고객이 있었다. 10억원의 땅을 사서 건설비 4억원 정도를 투자했는데, 현재 땅값은 하락했고 건물을 사는 사람도 없다. 이처럼 보상금으로 무작정 투자한다면 본전도 찾지 못하는 경우가 생긴다. 상속형 연금상품 등 비과세 상품을 최우선으로 생각하면서 투자 상품을 신중히 고르는 자세가 필요하다.

김연화 과장 거액의 토지보상금을 받은 경우 돈을 어디다 써야 할지 모르는 사람들이 많다. 자산관리와 동떨어져 있다가 목돈을 만지는 경우는 특히 신중해야 한다. 이럴 때는 전문가의 힘을 빌려야 한다.

김근호 팀장 부동산에 재투자할 경우 세금 문제도 조심해야 한다. 종합부동산세 과세 대상이 되지 않기 위해서는 6억원 초과 주택, 3억원 초과 토지를 매입하지 않는 것이 좋다.