분당·일산 1기 신도시 부활 움직임

 

오는 9월 분당과 강남을 잇는 신분당선이 개통될 예정이다. 신분당선은 1단계 구간으로 강남역에서 양재, 양재 시민의숲, 청계산 입구, 판교를 거쳐 정자역까지 총 6개 구간을 연결한다. 강남에서 정자까지 걸리는 시간은 16분. 서울 그것도 강남과 연결되는 노선이라 '골드노선'이라 불린다. 신분당선이 지나는 인근 부동산시장에는 어떤 파급 효과가 있을까.

↑ 뻥 뚫린 제2자유로.

신분당선 개통의 가장 큰 수혜지역으로는 판교신도시와 정자역 인근이 꼽힌다. 판교신도시 중에서는 판교역과 가까운 동판교 지역이 서판교에 비해 상대적으로 큰 수혜를 입을 것으로 예상된다. 이미 분당선이 지나고 있는 분당신도시 정자동 일대의 교통여건도 보다 좋아질 것으로 전망된다.

신분당선 개통 수혜지는
정자동 전세가격 큰 폭으로 뛰어

현재 매매시장은 개통 효과가 이미 반영된 측면도 있고, 전체적인 부동산시장 침체에 따른 매수심리 위축 때문에 큰 움직임은 보이지 않고 있다. 하지만 서울의 높은 전세금을 감당하지 못하고 다른 지역으로 눈을 돌리고 있는 수요자들로 인해 전월세시장은 상승세를 보이고 있는 것으로 파악되고 있다. 특히 강남 접근성이 크게 좋아짐에 따라 강남보다 낮은 임대료로 거주가 가능한 정자동 지역이 주목을 받고 있다.

매매시장은 이미 개통 효과 반영돼

KB국민은행 조사 자료에 따르면 지난 6월 기준 분당 정자동 전세가격은 3.3㎡당 791만원으로 지난해 6월 650만원대와 비교해 볼 때 큰 폭으로 오르고 있는 것으로 조사됐다. 반면 매매가격은 3.3㎡당 1798만원을 기록하면서 지난 1월부터 소폭 오름세를 보이는 데 그쳤다. 이처럼 신분당선의 개통 효과는 매매시장보다는 전월세시장에 더 큰 영향을 주고 있는 것으로 나타났다. 이런 효과는 앞으로도 계속될 것으로 예상된다.

판교와 정자역 역세권의 오피스텔을 포함한 소형 주택도 투자 유망 부동산이다. 이 지역은 주변 업무지구와 강남 대체 수요로 인해 임대수익을 노리는 투자자 수요가 증가할 것으로 예상되기 때문이다. 다만 오피스텔에 투자하는 경우에는 반드시 전용률을 확인해 전용면적과 대비한 단위당 가격을 인근 아파트와 비교한 후에 가격의 적정성을 판단하는 것이 좋다. 오피스텔의 전용률은 보통 50~60% 정도로 85%에 이르는 아파트에 비해 전용률이 크게 낮다.

아파트 등 주거시설 투자에 관심이 있는 투자자라면, 리모델링 수직증축 불허 방침에 따라 침체돼 있는 현재의 시장 분위기로 볼 때 가격 상승의 가능성은 낮아 보이므로 단순 시세차익보다는 임대수익을 염두에 두고 역세권에 위치한 소형 아파트에 투자하는 것이 바람직해 보인다.

정자동 지역의 아파트는 매매가격 대비 전세가격 비중이 약 40% 수준으로 인근 주상복합아파트의 50%대에 비해 상대적으로 저렴한 수준이며, 최근 전세가격 상승세로 볼 때 상승 여력이 높아 보인다는 점도 긍정적인 요인으로 작용할 것으로 보인다.

판교신도시와 정자동 지역의 매매가격 흐름과 전반적인 시장 분위기로 볼 때 신분당선 개통에 따른 매매가격 상승 폭은 제한적일 것으로 예상된다. 따라서 시장 분위기에 휘둘린 '묻지마 투자'보다는 투자목적을 명확히 세운 후에 투자에 임하는 것이 바람직할 것으로 보인다.

제2자유로 완전개통 효과는
산 오피스텔 수익률 연 8%로

지난 7월 13일 파주신도시와 서울 상암동을 연결하는 제2자유로가 준공됐다. 제2자유로는 총연장 22.69㎞로 총 10개의 진·출입 교차로가 있다. 그중 법곳IC와 강매IC는 기존 자유로와 연결이 가능해 강변북로 등을 이용한 서울 접근이 용이하다. 과거에 비해 서울 도착시간이 20분 정도 단축될 것으로 예상된다. 이에 따라 파주신도시와 일산 지역 인근 부동산이 수혜지역으로 점쳐지고 있다.

하지만 현지 시장 분위기는 그리 밝지 못하다. 파주신도시는 주거기능을 제외하고는 생활편의시설 등 기반시설이 아직까지 제대로 갖춰지지 않은 문제점이 있다. 운정3지구 개발 등 여러 가지 불확실성도 존재한다. 일산신도시는 1기 신도시로서 리모델링 요건을 갖춘 아파트가 많음에도 불구하고 최근 정부의 리모델링 수직증축 불허 방침에 따라 가격 상승 기대감에 제동이 걸린 상태다. 따라서 이번 제2자유로 개통이 단기간에 파주와 일산 지역의 부동산 가격을 상승세로 바꾸기는 어려울 것으로 보인다.

그러나 파주와 일산 지역의 최대 장점은 가격 경쟁력이라고 볼 수 있다. 입지나 주거여건 등으로 비교해 볼 때 분당과 용인 등 경기 남부 지역에 비해 상대적으로 저평가됐다고 볼 수 있다. 향후 가격 상승 여력이 충분히 있을 것으로 판단되는 이유다. 파주는 제2자유로 준공과 경의선 복선전철화 등으로 서울 접근성이 크게 개선됐다. 부족한 기반시설 역시 입주가 계속되면서 보완될 것이라는 점을 감안한다면 서울 출퇴근을 염두에 두고 있는 실거주자의 관심을 모을 것으로 보인다. 일산은 풍부한 기반시설과 호수공원 등 문화공간을 갖추고 있으며 서울과의 거리도 가깝다는 장점이 있다.

여기에 최근 전세가격 급등으로 인해 새로운 전셋집을 구해야 하는 사람들의 경우에는 파주신도시와 일산 지역이 충분한 대안이 될 것으로 보인다. 파주신도시 109㎡(약 33평)의 전세가격은 약 1억4000만원 정도로 대부분 1억원대에서 전세물건을 구할 수 있다. 이는 용인 지역 동일 면적 아파트의 전세금 2억원에 비하면 30%나 저렴한 가격이다. 또한 일산 지역은 높은 전용률을 갖추고 관리비 또한 아파트 수준으로 저렴하면서 역세권에 소재한 중대형 오피스텔이 많아 상대적으로 저렴한 임대료로 거주할 수 있어 대체 주거지에 대한 선택의 폭이 넓다는 장점이 있다.

파주신도시 전세금 오를까

많은 사람들의 관심을 끌고 있는 오피스텔에 투자하려면 일산 지역으로 눈을 돌려보는 것도 좋을 것으로 보인다. 분당 정자동 오피스텔 매매가격이 3.3㎡당 약 1300만원 수준인 데 비해 일산 장항동 지역은 3.3㎡당 약 500만원 수준에 지나지 않는다. 임대수익률 역시 분당 정자동 지역이 연간 약 4%의 수익률을 보이고 있으나 일산 장항동 지역은 연 8% 정도의 수익률을 나타내고 있어 상대적으로 높은 임대수익률을 기대할 수 있다.

최근 수익형 부동산의 매매가격을 수익률을 반영해 판단하는 경향이 많은데 이처럼 높은 수익률은 향후 시세차익을 기대할 수 있는 긍정적인 요인이 될 것으로 보인다.

하지만 제2자유로는 지난해 7월 부분개통을 했고 올해 1월에 이미 전면개통을 한 상태라 개통 효과는 주변 부동산 가격에 충분히 반영됐다고 볼 수 있다. 개통 이후에도 아직까지 특별한 가격 움직임이 파악되지 않는 것도 이 때문.

또한 파주신도시와 일산 택지개발지구의 미분양 물량도 상당하고, 고양시 원흥지구와 지축지구 등에서 공급되는 새로운 물량도 많아 공급과잉 상태가 당분간 지속될 것으로 보여 가격 상승에 큰 부담을 줄 것으로 예상된다. 여기에 최근 부동산시장 침체에 따라 투자심리가 크게 위축돼 있는 상황이므로 이번 제2자유로의 준공 효과가 주변 부동산시장에 큰 변화를 주기는 어려울 것으로 보인다. 따라서 일산·파주 지역 투자에 관심이 있는 투자자라면 충분히 시장을 관망하면서 임대수익을 얻을 수 있는 역세권의 오피스텔과 소형 주택 등 수익형 부동산에 관심을 가져 보는 것이 좋을 것으로 보인다.