[금융안정보고서] 수도권 주택가격 더 떨어진다

[금융안정보고서] 수도권 주택가격 더 떨어진다

2012.10.31  

심리위축+미분양주택 증가+수요계층 인구감소 등 요인

아파트 등 주택가격 하락세가 지속되고 있는 가운데 수도권을 중심으로 한 주택가격이 더 떨어질 수 있다는 전망이 나왔다. 심리위축과 미분양주택 누적, 주 수요계층 인구감소 등이 여전히 하방리스크로 작용할 가능성이 높기 때문이다. 31일 한국은행이 국회에 제출한 ‘금융안정보고서’에 따르면 올해 들어 9월 현재까지 수도권 아파트 가격이 2.7% 하락했다. 특히 재건축아파트 가격은 재건축사업에 대한 기대감 약화로 투자수요가 위축되면서 7.7% 떨어졌고, 대형아파트 가격도 세대당 가구원 수 감소세 등 요인으로 4.8% 하락했다.수도권 주택가격은 2008년 9월 금융위기 이전 고점대비로는 6.9% 떨어진 것으로 나타났다. 지역별로는 2005년부터 2007년 가격상승을 주도했던 지역의 하락폭이 상대적으로 컸다. 특히 과천과 용인 등의 경우 하락폭이 고점대비 20%를 상회한 것으로 나타났다.

주택거래량이 급감하고 있는 것도 수도권 주택가격 하락을 부채질하는 요인이다. 그만큼 심리가 위축됐다고 볼 수 있기 때문이다. 올 1월부터 8월중 주택거래량은 월평균 2만9000호를 기록했다. 이는 금융위기 직후인 2009년 같은기간 4만1000호보다 낮은 수준이다. 주택경매 낙찰가율도 올 상반기 75%로 2009년 상반기 80%를 밑돌았다.

수도권 미분양주택수도 8월말 현재 3만호로 사상 최고수준을 기록 중이다. 이중 85㎡ 초과 대형평형이 60%를 차지했다. 또 미분양 대형아파트 절반정도는 실제 주택시장에 매물로 나와 있는 준공후 미분양주택이다. 미분양주택은 2004년부터 2010년중 지정된 대규모 택지지구의 총 94만호 주택준공이 계속될 예정이어서 더 늘어날 가능성이 있다는 전망이다. 인구고령화와 함께 주택수요 주 연령층인 35~54세 인구비중도 2010년을 정점으로 하락하고 있다는 점도 주택가격 하락의 원인으로 꼽혔다. 3인 이상 가구비중도 2000년 68.9%에서 2010년 56.0%로 떨어지고 있어 특히 대형아파트 수요가 감소세를 지속할 것으로 내다봤다.아울러 수도권의 경우 2011년부터 인구 순유출이 발생하고 있다는 점도 부정적 요인이다. 세종시와 지방혁신도시 등에 따라 인구유출이 늘어날 가능성이 높아 인구유입에 따른 주택수요 증가도 기대하기 어려운 상황이다.

 

이미 시작된 가구의 질적변화

최근 주택수요와 관련한 인구사회학적인 이슈는 주로 인구총량의 감소와 베이비붐 세대의 은퇴에 따른 영향에 집중되어 있다. 주택 점유형태의 연령별 변화를 보아도 구입보다 매각이 두드러지게 나타나는 장년 및 노년층(45세 이상)의 점유율 하락이 눈에 띄는 반면 청장년층(25~45세)만의 특별한 변화는 보이지 않고 있다. 즉, 아직까지 지표 상 뚜렷한 변화가 드러나지 않기 때문에 노령화 관련 이슈에 비해 상대적으로 주목을 받지 못하고 있는 것이다.청년층의 주거수요 위축 문제는 소위 ‘세대간 갈등’이 본격적으로 공론화되기 시작한 2000년대 후반 이후에야 서서히 부상하였고, 당장은 청년세대의 주거복지문제에 집중하기도 버거워 이들 가구의 질적 변화에 대한 장기 전망과 대응은 부재한 상황이다. 

청년층의 결혼비율 감소 현상을 장기적 주택수요의 관점에서 보는 것은 점차 시급한 일이 되고 있다. 한국에서도 미국의 사례와 매우 유사한 가구 내 질적 변화가 이미 일어나고 있기 때문이다. 양적 측면에서 인구수 감소에 따른 전반적 가구수의 축소와 더불어, 질적 측면에서 초혼연령이 불과 10년 동안 2.35세가량이나 증가하고 가구 내 유배우율(혼인 가구의 비율)은 2010년 66.6%로 20여 년 간 10% 이상 감소하였다. 특히 연령대별 1인 가구 가구주의 혼인상태를 보면 25~45세의 미혼 및 이혼율이 급격히 상승한 것을 알 수 있다. 이러한 추세가 이어질 경우 가구의 질적변화에 따른 주택소비의 변화와 그에 동반되는 문제는 미국의 전례를 따를 가능성이 높다.