대한민국 최고가 땅, 최고 급등 ‘대박’ 땅은?

대한민국 최고가 땅, 최고 급등 ‘대박’ 땅은?

서울 지하철 4호선 명동역 6번 출구로 나오면 바로 좌측에 명동 밀레오레 건물이 서 있고 바로 옆 건물로 ‘네이처리퍼블릭’ 명동월드점이 눈에 들어온다. 1층 면적만 170㎡ 크기의 대형 매장엔 800여 품목의 화장품이 나열돼 있고, 언제나 사람들로 붐빈다. 가격에 비해 품질이 뛰어나 국내 고객은 물론 일본, 중국 등지의 해외 관광객이 많이 찾는 것으로 유명하다. 이곳이 전국에서 땅값이 가장 비싼 곳이다. 행정구역으로는 서울 중구 충무로1가 24-2로 구분된다. 국토교통부에 따르면 이 땅은 2005년부터 9년 연속 전국에서 가장 비싼 땅 자리를 지키고 있다. 올해도 1월 기준 지난해(6500만원)보다 7.7% 올라 1㎡당 7000만원인 것으로 나타났다. 1평(3.3㎡)당 가격만 따져도 요즘 웬만한 집 한 채 가격인 2억3100만원이나 된다.

그런데 이 가격은 정부가 세금 등을 매길 때 기준으로 삼는 공시지가로 최대한 보수적으로 산정한 땅값으로 실거래가격은 이보다 훨씬 비싸다는 게 인근 중개업자들의 설명이다. 명동역 인근 경진부동산공인 관계자는 “명동 땅값은 희소가치가 높아 공시지가는 별 의미가 없다”며 “실거래가 최근에 거의 없었기 때문에 정확히 파악하기 어렵지만, 네이처리퍼블릭 땅은 3.3㎡당 4억~5억원 정도는 할 것”이라고 말했다.

전국 최고 비싼 땅은 공시지가제도가 도입된 1989년부터 2004년까지는 서울 중구 우리은행(옛 상업은행) 명동지점 부지였다. 네이처리퍼블릭 자리보다 명동 안쪽으로 더 들어가는 곳에 위치한 땅이다. 하지만 2005년부터 주요 상권이 명동역 인근으로 옮겨가면서 현재 네이처리퍼블릭 자리가 전국 최고가 땅으로 올라섰다. 상권 특성상 전국 최고가 땅이 위치한 주변 지역의 땅도 당연히 비쌀 수밖에 없다. 명동역 6번 출구에서 명동예술극장까지 이어지는 명동8길 일대 토지의 공시지가는 대부분 3.3㎡당 2억원이 넘는다. 전국에서 두 번째로 비싼 땅도 이 길에 있는 충무로 2가 66-19번지 신발판매점 뉴발란스 매장이다. ㎡당 6970만원 정도다. 이어 같은 지역 66-13번지에 위치한 쥬얼리샵 ‘로이드’ 부지가 ㎡당 6920만원으로 전국 땅값 3위다.

명동은 이렇게 전국에서 땅값이 가장 비싼 상위 10곳이 모두 위치해 있을 정도로 금싸라기 땅이다. “명동은 유동인구가 강남보다 더 많고 최근엔 한류붐을 타고 일본과 중국 등지의 관광객 등이 몰리면서 더 주목받고 있다” “강남은 상권이 계속 확대되는 반면 명동 상권은 더 이상 커질 수 없다는 희소성 때문에 가치가 더 높게 평가되고 있다”고 설명했다.

그렇다면 전국에서 가장 땅값이 가장 많이 오른 곳은 어디일까. 중앙행정기관이 이전하고 있는 세종시다. 세종시는 올 1월 기준 전년 대비 47.59% 급등해 전국 땅값 상승 순위 1위를 차지했다. 같은 기간 전국 평균 땅값 상승률이 평균 3.41%에 머문 것과 비교하면 급격한 상승률이다. 올해 들어서도 땅값 상승은 계속되고 있다. 지난 5월 기준으로 전월대비 0.5% 올라 2011년9월 이후 15개월 연속 전국에서 땅값이 가장 많이 오른 곳으로 조사됐다. 일반적으로 땅값이 변동하는 조건은 인구이동이다. 땅값이 오른 경우는 충청도, 울산, 경남 등 모두 인구가 늘어나는 세종시와 지방 혁신도시나 기업도시 지역이며, 땅값이 떨어진 곳은 인구가 감소하는 지역이다. 예컨대 최근 1년간 땅값 하락폭이 가장 큰 시도는 중앙청사가 세종시로 이전하면서 인구가 빠져나간 경기도 과천시(-0.16%)다.

세종시 땅값 상승세가 본격화한 것은 지난해 부터다. 지난해 국무총리실을 비롯해 기획재정부, 국토해양부, 환경부, 농림수산식품부, 공정거래위원회의 6개 부처가 세종시에 둥지를 틀면서 당장 공무원만 5500여명이 이곳에서 일한다. 내년까지 16개 정부부처와 20개 소속 기관, 16개의 국책연구기관 등이 이전하면서 인구가 빠르게 늘어날 전망이다. 세종시에 들어서는 첫 번째 아파트 단지인 ‘첫마을’ 아파트에는 6500여가구가 입주했거나 들어올 예정이다.
살집과 상가 등 필요한 시설을 짓는데 필요한 땅에 대한 수요가 늘어나니 땅값은 자연히 뛸 수밖에 없다.

특히 상가 시설 땅값은 계속 뛸 가능성이 크다. 세종시의 총 면적은 약 73㎢로 분당신도시의 4배 규모지만 상업용지 비중은 2.1%에 불과하기 때문이다. 분당이나 일산 등 수도권 1기신도시의 상업용지 비중이 6%대 수준인 점을 고려하면 상업용지 부지가 많이 부족한 셈이다. “세종시는 아직 기반시설이 많이 부족하지만 상가용지 등 필요한 땅은 많지 않아 희소성이 높다” 

“세종시가 자족기능을 갖춘 도시로 거듭나면서 인구가 늘어나고 각종 편의시설에 수요가 계속 늘어날 것”이라며 “땅에 대한 수요가 증가할 전망이므로 지가 상승세는 당분간 이어질 가능성이 크다”