농취증 없이 이전등기된 토지 소유권, 행사 가능할까?

(판례로 보는 경매사건)

농취증 없이 이전등기된 토지 소유권, 행사 가능할까?

 

농지취득자격증명원은 그 용도와 상관없이 현재 농지로 이용되고 있는 땅을 취득하기 위해서는 무조건 발급받아야 하는 중요한 증명 중 하나다. 만약 취득을 원하는 땅의 지목이 ‘대지’로 설정돼 있어도 현재 그 땅에서 농작물이 자라고 있다면 농취증을 발급받아야 하는 것이다. 반대로 지목이 전이나 답이라면 그 또한 두말할 것 없이 농취증이 있어야 소유권이전을 마칠 수 있다.

농지법 제8조를 보면 <농지취득자격증명은 농지를 취득하는 자에게 농지취득의 자격이 있다는 것을 증명하는 것으로, 농지를 취득하려는 자는 농지 소재지를 관할하는 시장, 구청장, 읍장 또는 면장에게서 농지취득자격증명을 발급받아야 하고, 농지취득자격증명을 발급받아 농지를 취득하는 자가 그 소유권에 관한 등기를 신청할 때에는 농지취득자격증명을 첨부하여야 한다>고 명시돼 있다.

 

요컨대 농지 취득에 있어 농취증의 유무는 단순한 거래장벽이나 불편한 규정에 그치는 게 아니라 농지법에 그 근거를 두고 있는 법령이다. 즉 농취증 없이 농지를 취득한 것은 법 위반 행위라는 것이다. 그럼에도 불구하고 농취증 없이 소유권이전등기를 완료한 케이스에 대해 법원은 어떤 관점을 가지고 있을까. 오늘 소개하는 판례는 바로 이와 같은 내용에 대한 법원의 시각을 새겨볼 수 있다는 점에서 의미가 있을 것으로 보인다.

 

이 사건 원고 A씨는 2005년 7월 13일 서울 서초구 소재 토지를 공매로 낙찰받아 8월 29일 소유권이전등기를 마쳤다. 한편 이 사건 피고 B씨는 이 서초구 토지 위에 아무런 권원없이 컨테이너박스와 비닐하우스를 설치해놓고 2008년 8월 29일까지 이 토지를 점유해 왔다.

 

A씨는 B씨에게 지료청구 소송을 냈고 B씨는 이에 맞섰다. B씨는 “A씨가 농지취득자격증명원 없이 소유권이전등기를 마친 이상 토지 소유권 또한 적법한 것이 아니므로 이 사건 청구에 응할 수 없다”고 주장하고 나선 것이다.

 

이 사건 2심을 맡은 서울동부지방법원에서는 농지취득자격증명에 대해 ‘농지취득자가 소유권에 관한 등기를 신청할 때에 첨부할 서류로서, 농지취득자격이 있다는 것을 증명하는 것일 뿐 농지취득의 원인이 되는 법률행위 등의 효력을 발생시키는 요건은 아니라고 해석’해 눈길을 끌었다.

 

판결대로라면 농취증 없이도 소유권이전등기를 통한 농지 소유권 취득이 가능하고 이에 근거해 지상권자에 대한 지료청구도 가능하다는 유권해석과 다를 바 없었기 때문.

 

그러나 이 판결은 대법원에서 뒤집혔다. 대법원은 농지 소유권 취득을 위한 소유권이전등기를 신청할 때 농지취득자격증명을 첨부해야 하며 이를 발급받지 못한 이상 소유권이전등기를 마쳤다 해도 소유권을 취득한 것으로 볼 수 없다고 판결했다. 따라서 A씨가 제기한 지료청구도 근거를 잃게 됐다.

 

대법원은 “경공매절차를 통한 매각에서도 마찬가지로 매각결정 이후 매각대금을 완납했다 해도 농지취득자격증명을 발급받지 못했다면 소유권 취득이 불가능하다”고 결론지었다. 다만 매각결정 및 대금납부 후 농지취득자격증명을 추완할 수 있다”고 덧붙였다. <대법원, 2010다68060>

 

이상의 판례를 통해 알 수 있는 것은 농지취득자격증명원을 발급받는 것의 의미가 의외로 상당히 크고 중요하다는 것이다. 농취증은 대개의 경우 발급이 어렵지 않기 때문에 토지경매 입찰경험이 많은 사람들에게는 어려운 절차가 아니다.

 

그러나 농취증 발급을 받지 못한 상황에서 발급을 낙관하고 입찰에 나섰다가 일이 입찰보증금을 몰수당하는 등 어그러지는 경우가 발생할 가능성이 상존하기 때문에 초심자 입장에서는 조심스럽게 접근해야 할 부분이기도 하다.