유치권·지상권·명도… 경매인들의 최대 고민은?

유치권·지상권·명도… 경매인들의 최대 고민은?

 

경매에 처음 입문하면 가장 먼저 듣는 것은 ‘조심하라’는 충고인 듯, 명령 아닌, 조언 같은 말이다. 도대체 무엇이 그토록 치명적이기에 하루에도 수십 번씩 조심하라는 글을 보고 말을 듣게 될까.

 

이 같은 말을 하게 되고, 또 듣게 되는 가장 큰 이유는 역시 경매 낙찰 후 낙찰자가 인수해야 하는 부담들 때문일 것이다. 선순위임차인, 유치권이나 법정지상권 같은 특수권리, 만나주지도 않는 기존 점유자와의 분쟁 등이 이러한 부담의 대표적인 사례다.

 

이 때문에 (주)뉴랜드농업법인 을 포함한 경매정보업체는 물론, 경매입찰 대행을 전문으로 하는 경매컨설팅 업체에 이르기까지 입찰자 이익을 대변하는 대부분의 단체는 이 같은 낙찰자 부담을 미리 피하고 문제해결에 필요한 비용과 노력을 최소화하는 데 지향점을 두고 적지 않은 노력을 할애하고 있다.

 

그럼에도 불구하고 여전히 많은 경매 입찰자들은 저마다의 고민을 털어놓기 마련이다. (주)뉴랜드농업법인 에 마련된 경매상담 섹션의 상담글을 보면 그 고민들이 다양하게 펼쳐져 있음을 확인할 수 있다. 그렇다면 가장 많은 고민거리가 되는 주제는 과연 어느 것일까.

 

가장 일반 고객의 접근이 쉬운 일반경매상담 섹션의 게시글을 분석해 본 결과, 가장 많은 비중을 차지하는 주제는 ‘배당’이었다. 배당을 글 제목이나 본문에 사용한 게시글은 모두 2953개로 전체(1만4939개)의 19.8%를 차지했다.

 

 

이는 배당과 관련된 이슈가 무척 다양하기 때문으로 풀이된다. 경매를 구성하는 여러 요소 중에서도 채권자와 채무자, 임차인의 이해관계가 배당을 통해 충족되는 만큼 굉장히 다양한 입장에서의 상담글이 올라와 있다.

 

배당과 관련해 (주)뉴랜드농업법인 에서는 물건마다 예상배당표를 작성해 예측함으로써 고객의 이해를 돕고 있다. 그러나 말 그대로 예상 수치이기 때문에 실시간으로 발생하는 돌발상황까지 반영하기는 사실 불가능하다. 따라서 입찰자 본인의 추가적인 조사가 필수불가결한 부분이기도 하다.

 

배당에 이어 많은 비중을 차지한 것은 ‘명도’였다. 낙찰도 어렵고 중요하지만 그 이후의 최대 난이도를 자랑하는 명도에 대한 고민이 많다는 것은 어찌보면 당연한 일이다. 명도 관련 상담글은 전체의 6.8%에 해당하는 1010개로 집계됐다.

 

명도의 경우, 가장 골치아픈 사안 중 하나가 물건 점유자가 채무자도, 임차인도 아닌 경우다. 기존 소유자 또는 임차인이 새로운 임차인을 구해 보증금을 회수한 뒤 점유권을 새 임차인에게 넘기고 빠져버리는 것이다.

 

물론 이런 경우를 대비해 점유이전금지가처분을 함께 진행하지만 결국 명도소송을 거쳐야 하는 만큼 낙찰 후 장기간 낙찰받은 부동산을 사용수익하기 어려워질 수 있다.

 

뒤를 이어 지상권 572건(3.8%), 유치권 428건(2.9%), 법정지상권 272건(1.8%) 순으로 상담글이 많은 것으로 파악됐다. 지상권과 유치권은 권리특성 상 성립 요건이 중요하기 때문에 이에 대해 묻는 질문 비중이 높은 것으로 조사됐다.

 

이 밖에 경매 관련 지식분야 중 인지도(?)가 높은 선순위임차인 관련 상담글은 74개로 0.5% 비중을 차지하는 데 그쳤다. 선순위임차인의 경우 낙찰자 인수가 확실하고 식별해내기도 크게 어렵지 않다는 점 때문에 오히려 고민이 되지는 않는 것으로 해석된다.

 

이상과 같이 경매인들의 고민거리에 대해 함께 살펴봤다. 요약하면 낙찰자가 인수할 부담스러운 권리문제와 채권자들이 채권을 회수할 수 있을 것인지에 대한 의구심이 중심축을 형성하고 있다.