부동산3법이 몰고온 '재건축 바람'

부동산3법이 몰고온 '재건축 바람'

재건축시장에 훈풍이 불고 있다. 우선 서울 강남과 양천 재건축아파트가 전면에 나서며 시장을 주도하고 있다. 지난 연말 국회를 통과한 '부동산3법' 효과가 반영된 것으로 보인다.

이 같은 분위기를 반영이라도 하듯 많은 전문가를 비롯한 관련업체들은 재건축아파트를 올해 가장 유망한 투자처로 꼽는다. 하지만 아무리 좋은 투자처라도 100% 확실한 투자는 있을 수 없는 법. 현재 재건축시장과 앞으로의 흐름이 어떻게 이어질지, 투자 시 유의할 점은 무엇인지 알아봤다

 

◆부동산3법 효과에 살아난 재건축시장

최근 부동산114가 발표한 자료에 따르면 지난 6일 기준 서울의 재건축아파트값은 전주에 비해 0.15% 올랐다. 같은 기간 재건축 제외 일반아파트가 0.04% 오른 것에 비하면 4배 가까운 상승률이다.

재건축아파트값 상승은 재건축초과이익환수를 오는 2017년까지 유예하는 내용 등이 담긴 부동산3법이 지난해 말 국회를 통과한 것이 기폭제 역할을 했다.

당시 재건축아파트 시세는 지난해 9·1 부동산대책(재건축 연한을 최장 40년에서 30년으로 완화)이 발표된 이후 반짝 상승세를 탔지만 지지부진한 정치권 후속 입법에 변동률이 마이너스로 돌아선 상태였다. 하지만 부동산3법이 국회에서 통과된 직후 재건축아파트값은 지난달 2일 0.06% 오름세로 전환한 뒤 계속 상승 중이다.

이 같은 재건축아파트값의 오름세는 당분간 계속될 전망이다. 이유는 올 하반기에도 알짜 재건축 물량이 이어지기 때문이다. 올 하반기 서울에서만 재개발·재건축단지가 27곳, 총 2만387가구 공급된다. 1만여가구가 공급됐던 상반기에 비하면 97%, 지난해 같은 기간과 비교하면 48%나 늘어난 수준이다.

강남권에서는 지난해 3.3㎡당 평균 분양가가 3800만원에 달했음에도 청약자를 끌어모았던 아크로리버파크 2차 350가구를 비롯해 재건축아파트 1638가구(일반분양 441가구)가 분양을 앞두고 있다.

강남을 벗어나면 2533가구 규모의 경희궁자이(돈의문뉴타운1구역)를 비롯해 왕십리3구역 텐즈힐, 래미안 영등포 에스티움 등 1000가구가 넘는 대단지 공급물량이 눈에 띈다. 서울시의 뉴타운 출구전략이 마무리되면서 그동안 사업이 지연됐던 단지들이 하나둘씩 분양에 나서는 모습이다.

◆사업 속도·용적률·평형 등 꼼꼼히 따져야

이처럼 올 하반기 유망 재건축단지가 쏟아지는 가운데 재건축을 염두에 둔 투자자나 실수요자들은 '옥석 가리기'에 더욱 신중해야 한다. 단지별로 추진속도가 제각각이어서다. 재건축에서 투자처를 선별할 때 가장 중요한 기준이 되는 것은 사업속도다.

서울시가 구분하는 재건축 사업단계는 7단계로 구역지정→ 추진위원회 설립→ 조합설립→ 사업시행인가→ 관리처분인가→ 착공→ 준공이다. 이렇듯 재건축은 많은 절차를 거치기 때문에 자칫 잘못하면 사업이 늦어지기 십상이다. 사업이 늦어지면 금융비용이 많이 들어 분담금이 높아지는 등 손해를 보게 된다.

사업이 지연되는 주요 원인은 ▲조합원 간 이견 ▲상가와 아파트 간 분쟁 ▲사업 인허가를 둘러싼 지방자치단체와의 갈등 등이다. 특히 사업성이 떨어지는 곳에선 조합원 간 다툼이 많이 발생한다. 근본적으로는 단지 주민들의 재건축 의지가 높아야 재건축사업 진행이 빠르다. 사업으로 많은 이익을 얻을 수 있다면 주민들이 적극적일 확률이 높다.

용적률(대지면적 대비 건축물 연면적 비율)이 낮은 재건축아파트, 바꿔 말하면 대지지분이 많은 단지가 유리하다. 잠실동 잠실주공5단지와 목동아파트는 중층이지만 대지지분이 비교적 크다. 지방자치단체의 정책도 큰 변수다. 여의도에선 서울시의 한강변 관리방안과 주민들이 원하는 재건축 방향에 차이가 있어 재건축사업이 제자리걸음을 하고 있다.

기존 아파트의 평형 구성도 재건축 속도에 영향을 미친다. 대단지 재건축아파트일수록 새 아파트 신축 후 편의시설이 잘 갖춰지기 때문에 상대적으로 높은 가격이 형성된다. 최소 500가구 이상의 재건축아파트를 선택하는 것이 바람직하다. 개포동 주공1~4단지와 반포동 주공1단지와 같은 대단지 5층 아파트가 주목받는 이유다.