개인 건물…투자 시 참고할 5계명은

 

개인 건물…투자 시 참고할 5계명은

시장금리가 낮아지면서 중소형 건물을 매입하는 개인 투자자가 늘고 있다. 빌딩 중개업체 리얼티코리아에 따르면 올 3분기에 거래된 빌딩 277건 중 232건은 개인 투자자가 샀다. 건물 투자는 금액이 큰 만큼 상권이나 건물별 특징을 정확하게 분석해야 한다.

 

◆ 주변 상권의 낮과 밤 모두 살펴야

건물 주변의 상권을 분석할 때는 낮과 밤을 모두 살펴야 한다. 일부 상권은 낮에는 유동 인구가 많지만, 밤에는 유동 인구가 줄어든다. 예를 들어 서울 성북구 안암 오거리는 대로변에서 조금만 벗어나도 밤이 되면 대학생 유동 인구가 급격히 줄어든다. 반면 서울 서대문구 이화여대 앞 골목은 저녁이 되면 대학생이 줄고 중국인 관광객이 늘어난다.“시간에 따라 유동인구가 줄어들거나 유동인구 특징이 변하는 것을 살펴보는 것이 첫번째 과제” “투자하려는 건물이 있는 곳에 낮과 밤 모두 유동 인구가 있다면 첫 번째 조건은 달성한 것”이다.

◆ 유동인구 집중도가 중요…인근 대형 건물도 영향

유동인구가 많아도 거리별, 지역별로 집중도가 다를 수 있다. 예를 들어 서울 서대문구 연세대 주변 상권은 역의 출입구가 갈라져 있지 않고 차 없는 거리와 술집이 밀집된 곳에 인구가 집중된다. 이대도 정문을 중심으로 상권이 2개 거리뿐이다. 반면 고려대 앞은 지하철역의 출입구가 많고 대학으로 진입하는 출입문도 많아 인구가 분산될 수 있다. 인구를 유발하는 시설이 건물 근처에 있는 것도 중요하다. 인구를 유발하는 대표적인 시설은 대형 병원과 백화점, 교회 등이다. “백화점은 상권에 악영향을 미칠 것 같지만 실제로는 유동인구를 증가시키는 효과가 있다”며 “교회도 주말에 인구를 집중시킬 수 있다”

 

 ◆ 등기 발급은 기본…실제 현장정보 확인 필수

건물을 매입할 때는 등기부 등본과 토지이용계획확인서 등을 확인해야 한다. 개발제한구역은 상대적으로 투자가치가 떨어진다. 주거지역에서도 1종 주거지역, 2종 주거지역, 준주거지역으로 나뉘기 때문에 재건축 시 건물 용적률이 얼마나 적용되는지 확인하는 게 좋다. 저평가된 건물을 증축하면 자산가치가 상승할 수 있다. 일부 건물은 등기부 등본에 나온 구조와 실제 건물의 구조가 다를 수 있다. 등본으로는 4층인데 실제로는 5층일 수가 있고 건물 옆에 임시 건물이 있는 경우도 있다. 신고하지 않고 증축된 부동산은 매입, 매도 시 문제가 될 수 있으므로 서류에 있는 정보는 현장에서 직접 확인하는 게 좋다.

◆ 넓은 면적보다 눈에 띄는 것이 중요

대지 면적이 작더라도 드러나는 부분이 많은 건물이 그 반대의 경우보다 유리하다고 말했다. 비슷한 상권이라면 건물이 눈에 띄는 쪽에 이용객이 더 몰리기 때문이다. 이용객이 늘면 상점의 매출액에도 영향을 준다.
연세대 정문 앞 대로가 ‘차 없는 거리’로 조성되면서 주변 상권이 회복세를 보이고 있다. 홍대에 뺏긴 수요를 완전히 회복하지는 못했지만 임대료와 권리금이 조금씩 오르는 추세다. “상권이 회복되는 지역의 저평가된 건물에 투자하면 임대수익은 물론 자산수익도 올릴 수 있을 것으로 예상한다”.

◆ 인기 브랜드 중요하지만 입지가 먼저

건물주들은 스타벅스와 같은 인기 브랜드를 유치하기 위해 노력한다. 인기 브랜드는 입지가 좋지 않아도 많은 유동인구를 유발하기 때문이다. 하지만 당장 높은 임대료를 내는 임차인이 있어도 건물 입지가 안 좋다면 서둘러 투자하지 말라고 조언했다. “지금 당장 인기 브랜드가 들어와 있어도 나중에 임차인은 바뀔 수 있기 때문에 건물에 투자하려는 사람은 유명 프랜차이즈에 혹해서는 안 된다”며 “건물 투자 시 임대수익만큼 자산수익도 중요하기 때문에 건물에 들어선 브랜드보다는 입지를 먼저 봐야 한다