급매물 나오는 재건축 최고를 가리자(개포주공vs반포주공)

 

< 현황 비교 >

개포주공1단지	단지명	반포주공1단지 3주구
5층 125개동 5천40가구	규모	5층 35개동 1천4백90가구
36㎡, 43㎡, 49㎡, 52㎡, 56㎡, 59㎡	구성	72㎡
1982년 5월	입주일자	1973년 12월
68%	현재 용적률	110%
200%	추진용적률	270%

개포주공1단지는 올해 3분기까지 36.47%의 매매변동률을 기록하며 고공행진을 거듭했다.   그러나 DTI규제 이후 매수세가 끊기며 11월 현재 8월 고점 대비 가격이 5천만~1억원가량 하락한 상황이다.   43㎡는 지난 8월 8억5천만원에서 8억원, 49㎡의 경우에는 11억5천만원에서 10억원까지 떨어졌다. 급매물의 경우 이보다 1~2천만원 정도 낮게 나오기도 한다.   가격이 하락세를 보이면서 가격이 조정되고는 있지만 매수자와 매도자가 원하는 가격이 서로 달라 거래가 원활하지는 않은 상황이다.   현재 서울시에서 심의 중인 개포지구 지구단위계획안이 올해 연말쯤 결정고시가 될 것으로 보여 더 이상의 가격 하락 가능성은 높지 않은 것으로 전망된다.

동향

반포주공1단지는 강남에서 유일하게 남아 있는 저밀도 단지로, 기존 용적률 110%. 재건축 계획 용적률은 270%를 적용해 재건축이 추진 중이다.   72~204㎡ 3천5백90가구로 이뤄져있으나 72㎡ 1천4백90가구만 재건축이 추진되고 있다. 72㎡도 대지지분이 54~66㎡까지 다양하지만 이에 따른 시세 차이는 없는 상태다.   단지 내 상가와의 의견 불일치로 인해 재건축사업 추진이 늦어지고 있었지만 최근 상가 면적에 대한 합의안을 서울시에 상정해 올해 안으로 결과가 나올 것으로 기대된다.   현재 72㎡ 매매가 11억5천만원 선. 최근 재건축 강세에 힘입어 12억원까지 거래가 가능했던 것을 고려한다면 5천만원가량 하향조정된 셈이다.   11억5천만원 이하로는 매물을 찾는 매수자들이 상당수 있는 상태지만 매도자들은 11억5천만원~12억원 사이로 매물을 내놓고 있어 아직 호가 차이 조정이 쉽지 않다. 거래는 많지 않고, DTI적용 이후 매수세 눈에 띄게 줄었다.

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개포주공1단지 급매물 잡아라   개포주공1단지는 지난 9월 7일 DTI규제가 수도권으로 확대 시행된 이후 11월 현재까지 매매변동률이 -5.52% 하락한 것으로 나타났다. 36㎡의 경우 7억6천5백만원에서 7억원으로 최고 8.5% 하락해 하락세가 두드러지고 있다.   반포주공1단지 72㎡ 매매가는 연초 8억5백만원에서 11월 현재 11억5천만원으로 3억원 이상 올라 있는 상황이다. DTI시행 이전에 비하면 5천만원 정도 하락했다고는 하나 개포주공1단지에 비하면 미미한 수준이라고 할 수 있다.   이는 개포주공의 가치가 하락했거나 입주여건이 바뀌어서가 아니라 정부의 규제에 의한 것으로 볼 수 있어 급매물을 매수할 만한 타이밍으로 가장 적절하다고 판단된다.   투자의 시작은 급매물을 매입하는 것이다. 진정한 급매물은 개포주공1단지라고 볼 수 있다.   초기 투자금액 적어 투자에 유리   개포주공1단지의 경우 116㎡를 안정적으로 배정받기 위해서는 49㎡를 선택해야 한다. 43㎡의 경우에도 116㎡ 배정을 받을 확률이 높지만 소유자의 10% 정도는 85㎡를 배정받을 것으로 예상되기 때문이다. 현재 49㎡의 급매물 가격은 10억원선.   아직 구체적인 계획이 확정되지 않은 상황이지만 개포주공1단지의 경우 116㎡를 배정받기 위해서 들어가는 총 투자금액은 8억5천만~ 9억원이 될 전망이다. 따라서 급매물 10억원짜리 49㎡를 매수할 경우 추가부담금 없이 1억~1억5천만원 정도 환급을 받게 된다.   반면 반포주공1단지의 경우 109㎡를 배정받기 위해서는 초기 투자금액 11억5천만원, 총 투자금액 11억5천만~12억5천만원이 필요할 것으로 예상된다.   개포주공1단지 49㎡ 가격이 10억원인 것을 감안하면 초기 투자금액이 1억5천만원 많고 총 투자금액도 3억원~3억5천만원 많다는 얘기다.   따라서 초기 투자금액과 총 투자금액 모두 적은 개포주공1단지 급매물을 선택하는 것이 반포주공1단지 보다 유리하다.   사업 추진 가시화되면 파급력 ‘상상 이상’   개포주공1단지는 총 5천40가구로 구성돼 있다. 아직 개포지구 지구단위계획안이 확정되지는 않았지만 업계에서는 200~250% 사이에서 용적률이 결정될 것으로 예상하고 있다.   이 경우 총 가구수는 최소 6천가구 이상이 될 것으로 보이며, 계획에 따라서는 최대 7천가구를 넘는 매머드급 단지가 탄생할 가능성도 있다.   이것은 현재 재건축을 추진 중인 단일 단지 중에서는 가장 큰 규모로 도곡동 도곡렉슬(3천2가구)의 두 배가 넘는 수치이다.   지구단위계획안이 연말쯤 확정되고, 2003년 10월 조합설립인가를 받은 이후 답보 상태를 보이고 있는 개포주공1단지 사업 추진이 가시화되면 시장 파급력은 그야말로 ‘상상 이상’이 될 가능성이 높다. 개포주공1단지가 많은 수요자들로부터 주목을 받고 있는 것도 이 같은 이유에서이다.   최고의 선택은 역시 개포주공1단지이다.

이래서 최고다

수익성 확보됐다!   반포동 주공1단지는 아직 재건축이 완성되는 데까지는 2~3년 정도 소요될 것으로 예상되는 만큼 추가부담금을 논하긴 이른 시기다.   다만 인근 사례를 비교했을 때 72㎡가 109㎡를 배정 받는데 추가부담금이 없거나 있다 해도 1억원 내외일 것으로 예상된다. 그렇다면 109㎡ 총투자자금 11억5천만~12억5천만원선.   인근 래미안퍼스티지 109㎡가 15억원 이상인 것을 고려할 때 수익을 확보하는 데는 무리가 없다는 계산이다.   반포주공1단지 래미안퍼스티지에 비해 차후 입주되는 만큼 새 아파트라는 장점이 있다. 또 반포중 배정에 있어서도 래미안퍼스티지보다 우선권이 있어 재건축 후에는 래미안퍼스티지 동일타입 시세를 넘어설 수 있을 것으로 기대되는 만큼 수익은 더 늘어날 전망이다.   단일타입의 이점을 최대로   무엇보다 반포주공1단지 강점은 단일타입으로 이뤄져 차후 중대형아파트 배정도 기회가 부여된다는 점이다.   물론 조합원들이 원하는 타입에 100% 배정되는 것은 아니지만 개포주공1단지 36㎡과 42㎡는 중대형아파트 배정 기회가 아예 없다는 것을 고려한다면 절대적으로 경쟁력을 확보했다고 할 수 있다.   최근 중대형아파트 인기가 떨어지고 있는 가운데 중대형아파트 배정이 내세울만한 장점이 아니라고 말할 수 있지만 수익에 있어서는 그렇지 않다.   가까운 예로 과천주공3단지를 재건축한 래미안슈르는 재건축 이전타입으로 42㎡의 경우 관리처분인가 직전 시세가 3억2천만원이었다. 차후 145㎡에 배정받은 경우 추가부담금이 4억원이었다고 한다. 현재 145㎡시세는 14억원, 투자금 대비 93%의 수익을 올렸다.   반면 109㎡를 배정 받은 경우 추가부담금이 1억8천만원, 현재시세 9억원으로 수익률이 80%로 145㎡를 배정 받은 경우보다 수익이 떨어지는 것을 알 수 있다.   중대형아파트 인기가 예전만 못하다고 해도 반포주공1단지 142㎡ 이상 중대형아파트도 얼마든지 수요층을 확보할 수 있는 만큼 중대형배정은 큰 장점일 수밖에 없다.   강남의 랜드마크가 변했다   그동안 강남의 랜드마크 하면 도곡동 타워팰리스 정도를 생각해 온 것이 사실이다. 그러나 최근 이런 의식이 전환되고 있다.   현재 반포동 새 아파트인 래미안퍼스티지 3.3㎡당 평균 매매가는 4천2백88만원이다. 도곡동 타워팰리스가 3천8백2만원, 도곡렉슬 4천65만원으로 래미안퍼스티지에 못 미치는 수준이다.   반포주공1단지 역시 재건축이 완성된다면 래미안퍼스티지와 반포자이와 같이 대한민국을 대표하는 부촌으로 거듭날 것을 기대할 수 있다. 이제 대세는 반포동이다.

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