고향땅 어떻게 되나!

추석때 가볼 고향땅 어떻게 되나

[매일경제   2005-09-16 08:16:38]

조상 대대로 물려온 전남 나주의 임야 3700여 평을 상속받아 소유하고 있는 서울의 강 모씨(55)는 요즘 심기가 불편하다. 초등학교 때부터 나주를 떠나 생활했지만 고향에 대한 '끈'을 놓지 않기 위해 아직까지도 이 땅을 팔지 않았다. 그러나 이 땅이 혁신도시 후보지로 거론되면서 심경은 복잡해졌다. 강씨는 40년 동안 보유해온 이 땅을 팔 생각은 없지만 문제는 수용당할 경우다. 엄청난양도세는 둘째로 치고 강씨는 졸지에 투기꾼(부재지주) 취급을 받게 된다. 40년여 전부터 소유한 땅이라 당시 금액은 평당 1만원도 안 되지만 현 시세는혁신도시 후보지로 거론되면서 평당 15만원 선까지 올랐다. 그러나 강씨는 8ㆍ31 부동산대책을 기준으로 보면 부재지주로 인정된다. 현금3000만원을 넘는 보상금액에 대해서는 채권(현재 5년 만기에 3년 만기 이자율)을 지급받을 가능성이 높다. 또 양도세율도 66%(주민세 포함)를 내야 한다. 강씨는 "상속받은 땅을 처분하는 것은 부모에 대한 불효라고 생각했는데 현 정책은 상속받은 고향 땅은 모두 팔라는 의미가 된다"면서 "40년 넘게 팔지 않고있던 땅에 대해 부재지주로 투기꾼 취급을 하는 것은 너무 부당하다"고 말했다.올 추석에는 상속이나 이농으로 고향에 두고 온 땅이 관심의 대상이 될 것 같다. 8ㆍ31 부동산대책으로 고향의 땅을 매입하기는 어려워졌기 때문이다. ◆ 부재지주 기준 어떻게 되나＝8ㆍ31 부동산대책으로 땅을 사기도 팔기도 어려워졌다. 농지나 임야 취득을 위해서는 사전거주 요건이 가구원 전원이 1년이상(현행 6개월) 해당지역에 살아야 하고 토지거래허가를 받은 토지의 의무이용 기간이 농지는 현행 6개월에서 2년으로, 임야는 1년에서 3년으로 강화된다. 또 신고포상제(이른바 토파라치) 도입으로 허가받은 대로 토지를 이용하지 않다가 적발되면 취득가액의 10%가 과태료로 부과된다. 문제는 고향을 떠나온 사람이 부재지주에 해당돼 매각시 양도세가 많이 나오게되는 것이다. 정부는 현재 부재지주의 기준을 정하는 작업을 하고 있다. 부재지주의 정확한 내용은 소득세법 시행령이 나오는 11월께 발표될 예정이다. ◆ 강제수용 땐 피해 불가피할 듯＝고향에 땅을 갖고 있는 사람들은 매각할 생각이 없다면 예전과 크게 다를 바 없다. 농지는 종합부동산세의 대상이 아니고재산세의 과세표준이 내년부터 5%포인트 오르지만 세율이 낮아 금액은 크게 늘지 않는다. 다만 강제수용이 되면 억울한 피해사례가 생길 전망이다. 아직 부재지주 보상기준 등이 확정되지 않았지만 손해는 불가피할 것으로 보인다. 특히 기업ㆍ혁신도시 등 지방에 각종 개발사업으로 예상치 않았던 수용조치가발생할 수 있다. 물론 현재 '조세특례 제한법'에도 수용 토지를 채권으로 보상할 때 10% 세액공제 혜택과 토지투기지역이라도 사업인정 고시일 2년 전부터 소유한 땅에 대해서는 기준시가로 양도세를 부과하는 혜택을 주고 있다. 그러나 이런 혜택도 고향 땅을 팔 생각이 없었고 자신을 투기꾼으로 생각하지않았던 사람에게는 불만스러운 결과가 될 것이다. ◆ 고향 땅 어떻게＝예전에는 고향 땅값 상승이 화제가 됐으나 올해는 가격 하락이 주제가 될 전망이다. 지방의 토지는 살 사람도 많지 않을 뿐더러 8ㆍ31부동산대책 아래에서는 뚜렷한 대책을 세우기도 힘들다. 고향 땅을 어쩔 수 없이 매각(강제수용)해야 할 경우 부재지주의 불이익을 피하려면 현지 거주요건을 갖춰야 한다. 가족 전원이 이주해야 하는 것이 원칙이지만 학업, 질병 치료등(국토법 시행규칙 23조)의 이유는 예외를 인정받을 수 있다. 종합부동산세를 줄이기 위해서는 나대지(빈땅)의 경우 가구 분리(30세 이상,소득원이 있는 경우) 가능한 자녀에 종부세 대상에 해당되지 않는 3억원 이하로증여하는 것도 방법이다. 수도권 등 전원주택 수요가 있는 곳은 땅의 가치를 올리는 방안도 고려할 수있다. 이 경우 농지를 대지로 형질변경하면 대체농지조성비가 내년 1월 22일부터 기준시가로 부과되기 때문에 현재 기준(평당 3만4000원선)과 비교해 시기를결정할 필요가 있다.