최근 부동산 시장동향

	부동산정보 > 법률정보 > 8.31 부동산정책
1. 최근 부동산 시장 동향 (1) 전국 지가동향 ■ 그 동안 ‘02년 서울 및 수도권지역의 지가급등*을 제외하고는 장기적으로 안정세를 유지 * ‘02년 급격한 지가상승의 원인   ① IMF위기 이후 급격히 하락한 지가가 경기회복에 따라 단기간에 빠른 속도로 반등(‘02년 GDP 상승률 : 7.0%) ② ‘99년 이후 저금리 추세에 따른 풍부한 유동성 상황 ③ 개발제한구역 해제 등 토지규제완화 및 수도권지역의 대규모 신도시추진(화성, 동탄, 파주, 아산, 김포) 등에 따른 영향이 ‘03, ‘04년의 경우에도 지가상승률은 소비자 물가상승률(‘03년 3.6%, ‘04년 3.6%)수준 내지 소폭 상회 (2) 지역별 지가동향 ■ ‘04년～‘05년 상반기 중 서울/인천/경기/대전/충남 등의 지가가 상대적으로 크게 상승 ㅇ 특히 행정중심복합도시 등 개발예정지역을 중심으로 지가가 가파르게 상승하는 지역이 늘어나고 있음   < 지역별 지가 상승 배경 > - 충남 연기군 - 공주시는 행정중심복합도시 개발예정지역, 대전 유성구는 행정중심복합도시 영향권 - 충남 아산시 - 경기 파주시는 대규모 산업단지 개발 기대 - 경기 평택시는 평화신도시 및 택지개발사업 추진 - 서울 용산구는 한남 뉴타운 개발, 미군기지 이전에 따른 개발 기대 - 충남 태안군은 기업도시 유치 기대   ■ ‘04년～‘05년 상반기 중 서울/인천/경기/대전/충남 등의 지가가 상대적으로 크게 상승 ㅇ 특히 행정중심복합도시 등 개발예정지역을 중심으로 지가가 가파르게 상승하는 지역이 늘어나고 있음 행정구역 '00 '01 '02 '03 '00~'03 평균 '04 '05.1~'05.6 충남 연기군 0.58 -0.13 2.42 11.59 3.62 23.33 14.45 충남 공주시 0.95 -0.07 2.05 6.60 2.38 9.15 7.99 충남 아산시 1.22 0.27 4.76 8.73 3.75 17.60 4.45 충남 천안시 0.06 0.20 4.90 8.28 3.36 17.82 5.31 대전 유성구 1.11 1.26 4.66 7.44 3.62 4.08 5.46 서울 용산구 0.44 1.88 15.64 5.05 5.75 7.60 4.29 경기 평택시 1.91 1.00 11.41 6.23 5.14 11.54 7.75 경기 파주시 4.37 2.84 15.36 4.30 6.72 13.29 4.45 충남 태안군 1.43 0.04 3.42 1.54 1.61 8.11 3.19 - 충남 천안시 신당동 : 81.82% (‘04) - 충남 아산시 탕정면 : 64.71% (‘04) - 경기 평택시 고덕면 : 44.44% (‘05.1～6월) - 충남 서천구 장안읍 : 61.54% (‘05.1～6월) (3) 주택시장 동향에 대한 판단 10월29일 대책이후 안정적이던 주택가격이 금년 상반기중 강남 및 분당을 시작으로 강북 및 수도권 남부 일부까지 상승세 확산 이들 지역의 주택가격 상승은 수요·공급측면과 심리적 요인이 복합적으로 작용한 결과로 판단 ■ 수요측 요인 ① 고액 자산가들이 투자 목적?증여용으로 강남지역 등의 주택을 집중 매입 * ‘00.1～‘05.6월까지 거래된 강남 9개 단지(재건축 6개)의 아파트 2.7만세대 중 59%를 1세대 3주택이상자가 구입 → 평균 2.8배 상승 (국세청 조사결과) ② 저금리 기조가 지속됨에 따라 금융자산 등에 비해 부동산 투자에 대한 기대가 상대적으로 높아짐 행정구역 '01말 '02말 '03말 '04말 '05. 6월 '05. 7월 국고채금리(3년물, %) 5.91 5.11 4.82 3.28 4.02 4.23 정기예금 금리(%) 5.46 4.71 4.15 3.75 3.42 3.42 6월미만 단기수신(조원) 338 370 381 398 421 434 ③ 그 동안 추진해온 정부의 부동산정책에 대한 전반적인 국민의 신뢰가 형성되지 못하여 투기심리가 지속 ④ 부동산에 대한 기대수익률이 높은 수준에서 무분별한 투기심리 편승 현상으로 가수요 촉발 ■ 공급측 요인 ① 서울과 수도권 지역의 상대적으로 낮은 주택보급율 - 주택보급율 : (전국) 102%, (서울) 89%, (수도권) 94% * 자가보유율도 낮은 수준 : (전국) 62.9%, (서울) 52.4% * 선진국의 경우 주택보급률은 110% 내외 : (미국) 110.1%, 일본 113.2% ② 서울과 수도권 등 선호지역의 중대형 주택공급 부족 우려 - 최근 중대형 주택공급 비율이 줄어들고 있어 수요에 비해 공급이 부족하다는 우려가 확산 < 서울의 중대형 아파트 건설 허가 추이 > 구분 '01년 '02년 '03년 '04년 '05.1~6월 85㎡ 초과 호수(호) 15천 20천 25천 13천 4천 전세대비(%) 39.1 39.3 31.1 27.5 26.6 * 서울시 청약통장 1순위자(146만명)중 30평 초과 청약가입자는 약 32%(46만명) - 재개발/재건축 소형의무 비율, 용적율 제한 등으로 도심지 중대형 주택공급에 애로 * (재개발) 25.7평 이하 건설의무 비율 : 80% - (재건축) 18평 이하 : 20% / 18～25.7평 : 40% / 25.7평 초과 : 40% - 판교 중대형은 당초보다 공급물량이 줄었다는 인식 확산 * 판교 25.7평 초과 : 4,120호(‘01.9) → 7,465(‘03.12) → 6,640(‘05.5) ③ 주택공급의 선결과제인 택지확보도 어려운 상황 - 수도권에서 연 900만평의 공공택지가 소요되나 확보·예정물량은 600만평 - 민간택지 개발은 국토계획법상 규제강화 등으로 위축 ■ 토지시장 내부요인 ① 최근 다수의 대규모 개발계획이 발표?시행됨에 따라 개발이익을 기대한 사전적/투기적 수요가 급속히 확산 ② 각종 개발사업 지구에서 토지보상금이 다시 유입되어 수요를 증가시킨 것도 토지가격 상승에 일조 ③ 이용가능한 토지의 절대규모가 부족 * 도시적 용지는 전체 국토의 5.6%(5,570㎢), 1인당 36평 수준   ■ 토지시장 외부요인 ① 과거 정부의 부동산대책이 주택시장에 치중된 결과 토지투기에 대한 규제 장치가 상대적으로 미흡하다는 인식 확산 - 그 동안 주택을 중심으로 일어나던 부동산투기가 시차를 두고 토지로 이동하는 조짐 ② 토지가격 상승 기대심리와 최근 저금리 추세가 복합적으로 작용하여 시중의 풍부한 유동성이 토지시장으로 유입 2. 부동산시장 안정정책의 필요성 ■ 부동산 가격거품 형성 방지   - 가격급등으로 거품이 형성되었다가 붕괴될 경우 금융기관 부실, 실물경제 침체 등 전반적인 경제위기로 확산될 우려 ■ 서민 주거생활 안정   - 일부지역에서 촉발된 주택가격 급등현상이 다른 지역으로 확산·심화되는 것을 방지해 서민의 주거생활 안정을 도모 ■ 안정적인 산업/주거용지 공급   - 산업용지 및 주거용지가 저렴한 가격에 공급될 수 있도록 하여 기업의 투자 활동을 지원하고 주택가격 안정기반을 마련 ■ 성공적인 국가균형발전 추진   - 행정중심복합도시/기업도시/혁신도시 건설에 필요한 대규모 부지 조성의 재원부담 가중을 방지 ■ 사회통합 달성   - 부동산 투기에 의한 불로소득이 다수 국민의 상대적 박탈감 등을 초래하여 사회통합을 저해할 소지를 사전에 차단 ■ 시중자금흐름 개선   - 대규모 토지보상자금 등 풍부한 시중유동성의 부동산시장 과다유입을 차단하고 생산부문으로의 흡수를 유도   1-1. 취득단계 : 토지거래허가제 실효성 제고 가. 현황 및 문제점   ■ 투기억제 및 실수요 위주의 토지거래를 유도하기 위하여 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역을 허가구역*으로 지정하고 * 수도권과 주요 개발 사업 지역 등을 중심으로 전국토의20.9%(20,926㎢, 6,330백만평)를 토지거래허가구역으로 지정 - 허가구역 내 토지거래를 대상으로 실수요 여부를 심사 →개발지역 주변 농지?임야에 대한 투기수요 집중 등을 감안하여 허가요건 강화 필요   ■ 허가단계에서 시, 군, 구가 대부분의 신청에 대해 허가하여 불허가율이 3～4%에 불과 연도 허가 불허가 합계 '04 96.1% (144천건) 3.9%(4천건) 100%(149천건) '03 97.0%(159천건) 3.0%(6천건) 100%(165천건) ■ 토지거래 허가 후 사후관리 현황 - 지자체는 허가필지별로 허가 및 이용실태를 조사*한 후 관리카드를 작성 ..* 정기조사 : 매년 1회(8～10월), 전수조사/ 현장조사 원칙 ..* 수시조사 : 동향 불안시 수시조사 실시       부정한 허가취득 등에 대해서는 제재조치   ..* 부정한 허가취득 : 2년 이하 징역 또는 토지가격의 30% 이하 벌금 ..* 이용계획 불이행(미이용, 전용, 임대 등) : 500만원 이하 과태료   연도 위반행위 조 치   고 발 과태료 부과 시정명령 (건수) (건수) (인원) (건수) (인원) (부과액) (건수) '04 7,043 240 241 5,771 5,207 11,672백만원 1,032 '03 3,335 32 33 1,480 1,385 2,539백만원 1,823       부정한 허가취득 등에 대해서는 제재조치 ■ 세부담상한 적용 : 전년 총세액부담 대비 1.5배 한도   보유세 실효세 부담 수준이 낮아 고가주택을 보유하거나 다주택을 보유하는 경우에도 부담으로 작용하지 아니함 ■ 주택에 대한 종합부동산세 과세 강화   과표적용율을 ‘06년에 20%p, ‘07년부터는 매년 10%p씩 상향 조정하여 ‘09년에 100% 달성 - 종부세 과세방법, 기준금액, 세율 조정 - 과세방법 : 인별 합산 → 세대*별 합산 * 현행 : 본인 및 배우자와 동일한 주소에서 생계를 같이하는 가족(직계존비속, 형제자매)으로 구성 - 기준금액 : 공시가격 9억원 → 6억원 초과 - 종부세 세율구간 신설 및 세율조정   현행 조정 공시가격 세율 공시가격 세율     6 ~ 9억원 1% 9 ~ 20억원 1% 9 ~ 20억원 1.5% 20 ~ 100억원 2% 20 ~ 100억원 2% 100억원 초과 3% 100억원 초과 3% ■ 토지분할 규제 운영현황   현재 도시지역내에서 토지를 분할할 경우 개발행위허가를 받아야 하나, 非도시지역은 허가대상에서 제외   非도시지역에서 기획부동산업체 등이 투기를 목적으로 토지를 분할하는 경우에 대한 방지 장치가 미비 ■ 세부담상한 적용 : 전년 총세액부담 대비 1.5배 한도 나. 개선방안 ■ 시,도지사에게 위임되어 있는 1개 시군구 전체에 대한 토지거래허가구역 지정권한을 건교부장관이 행사하도록 개선 ■ 농지 및 임야에 대한 토지거래 허가요건 강화   - 농지 및 임야 취득을 위한 사전거주 요건을 세대원 전원이 당해 지역에 1년 이상 거주해야 하도록 강화(현행 : 6개월) - 임야의 취득을 위한 거주지 요건을 농지와 같이 토지소재 시군에 거주해야 하도록 강화(현행 : 토지소재 ＋ 연접 시군 거주) ■ 토지거래 허가 신청시 자금조달내역 제출 의무화   - 현재는 취득 후 토지이용에 필요한 소요자금계획만 제출 - 허가신청시 토지취득에 필요한 자금조달내역도 제출 - 허가 후 변동이 있는 경우 등기완료 후 수정 제출 가능 - 국세청 등에 통보하여 탈세, 명의신탁 등 조사에 활용 ■ 허가 받은 토지의 의무이용기간 강화     현행 개선   현행 개선 농지 6개월 2년 개발사업용 6개월 4년 임야 1년 3년 기타 6개월 5년 ■ 허가받은 토지의 이용의무 위반에 대한 사후관리 강화   - 위반시 과태료 500만원 → 취득가액 10% 이내로 상향조정 - 이용의무위반 적발 등과 관련하여 신고포상제 도입 * 토지거래허가시 거래허가내용(지목 및 용도)을 인터넷에 공고 ■ 토지분할을 통한 개발행위에 대해 허가 강화   - 현행 : 도시지역만 허가 대상 → 비도시 지역으로 확대 1-2. 개발단계 : 부담금제도 정비 등 (1) 개발부담금 재부과   ■ 현행 개발부담금제 개요 - 부과목적 : 토지개발이익 환수, 투기 방지(개발이익환수법) - 부과대상 : 30개 토지개발사업(도시지역 200평～비도시지역 500평이상)에 대해 부과 대상사업 택지개발, 공업단지, 관광단지, 도시환경정비, 유통단지, 온천, 여객, 화물터미널, 골프장등 * 재건축, 재개발, 기업도시 등은 부과대상이 아님 김면제도 100% 감면 국가(모든 사업), 지자체(택지개발 등 5개사업) 50% 감면 지자체(기타 25개사업), 정부투자기관등(택지개발 등 5개사업)   ■ 부과방식 = 토지개발이익 × 부과율 토지개발이익 사업종료시 지가 - 사업착수시 지가 - 개발비용 - 정상 지가상승분 부과율 (90～97) 50%, (98～99) 면제, (00～03) 25% 징수실적 15년간(90～04) 총 1조6,290억원, 연평균 1,086억원   - 재원배분 : 수입의 50%는 당해 시군구에서 배분하고, 나머지 50%는 국가균형발전특별회계에 편입 - 비수도권 02년, 수도권 04년부터 부과중지(부담금관리기본법) ■ 재부과 방안   - 관련법을 개정하여 ‘06년부터 부과 - 부과율은 25% 유지 (2) 기반시설부담금제 도입 ■ 도입목적   - 개발로 인해 야기되는 기반시설 설치비용을 개발행위자에게 부담하게 하여 수익자부담의 원칙을 실현 - 기반시설을 갖춘 토지공급 확대 및 투기?난개발 억제를 통해 토지시장 안정화 ■ 부과대상   - 부과대상 개발행위 : 일정기준 이상의 건축행위 - 신규주택, 상가, 오피스빌딩, 재건축, 재개발 등 - 부과대상 지역 : 전국 ■ 부과기준 - 기반시설 원단위 비용(표준공사비 + 당해 지역 용지비)에 건축연면적을 곱하여 산정한 후, 기반시설 설치를 위해 이미 지출한 비용 및 타 부담금을 공제 - 기반시설 설치비용을 정부와 민간이 분담한다는 측면 에서 민간부담률은 30%를 넘지 않도록 설정 ※ 부담금 = 원단위 비용× 건축연면적 × 민간부담률 - 공제액 ■ 부담금의 경감 및 가산   - 농어촌주택 등 소규모 건축, 국민임대주택 등 정책사업, 공장 등 생산시설, 국가나 지자체의 공공건축물 등은 면제 또는 감면 - 이중부담을 방지하기 위하여 개별법상 각종 관련 부담금 및 개발사업자가 직접 설치한 시설비용은 공제 - 당해 지역의 기반시설 소요 등 지역실정이 반영될 수 있도록 지자체 조례로서 일정범위(30%수준)내 가감 ■ 부담금의 사용용도   - 당해 지자체의 기반시설 설치재원으로 우선 활용 * 기반시설 : 도로, 상/하수도, 공원, 녹지, 학교, 폐기물처리시설 - 법상 기반시설 설치의무를 지는 시/군에 중점 배분하고, 광역적 기반시설 설치를 위해 광역지자체와 국가에도 일부 배분 (예) 시/군/특별시/광역시 : 도/자치구 : 국가 = 50 : 30 : 20 - 국가 귀속분은 /국가균형발전특별회계에, 지자체 귀속분은 기반시설특별회계를 설치하여 관리 < 개발부담금과 기반시설부담금의 비교> 구분 개발구담금 기반시설부담금 근거 개발이익환수법 법률 제정예정 목적 개발이익 환수 기반시설 비용부담 부과지역 전국 전국 부과대상 30개 토지개발행위 일정 기준 이상의 건축행위 부과기준 지가상승차익 환수 * 사업착수시 ～ 준공시까지 지가상승분 × 부과율 기반시설 소요비용 부담 * 부담금 = 원단위비용×건축연면적 ×민간부담률-공제액 부과시점 준공시 건축허가시 재원사용 -50% 시군구 일반회계 -50% 국가 균특회계 (낙후지역 지원) - 국가귀속분 : 균특회계 - 지자체귀속분 : 기반시설특별회계 조치사항 시행시기 -부담금관리기본법 개정 → ‘06.1월부터 시행 -법률 제정(’05년 정기국회) → ‘06년 상반기중 시행 1. 현행제도   가. 중개업자는 부동산 매매시   ■ 거래당사자에게는 실거래가액이 기재된 계약서를 작성하여 교부하나 (부동산중개업법) ■ 등기를 위한 시, 군, 구 검인 신청시에는   - 대부분 별도의 계약서(시가표준액 기재)를 작성하여 시?군?구의 검인을 받은 후 법원에 제출 (부동산등기특별조치법)   < 검인신청 > - 신청자 : 거래당사자, 중개업자, 법무사등 - 신고가격 : 계약서 기재가액 - 신청기한 : 등기를 위해 잔금청산일부터 2개월내 검인신청 ※ 이중계약서 작성으로 실거래가액 파악이 어려워 과세불형평 ※ 실거래가액이 아닌 호가위주의 불완전한 민간통계에 의해 시장이 좌우되고 부동산투기에 신속하게 대처 곤란   나. 개편방안   ■ 부동산거래시 실제 거래가격을 시, 군, 구에 신고 의무화 * ‘06.1.1일부터 시행(부동산중개업법 개정)   -신고방식 : 거래당사자 또는 중개업자가 부동산 거래시 실거래가액을 30일 이내에 시군구에 신고 - 위반시 : 거래당사자 과태료(취득세 3배 이하), 중개업자 영업정지(임의등록 취소 또는 6월 이내 자격정지) 등 처벌 ■ 부동산 등기부에 시, 군, 구에 신고된 실거래가를 기재   - 금년 하반기에 부동산등기법 개정(법무부) * 등기부에 기재하는 나라(예) : 미국, 영국, 프랑스, 싱가폴   ■ 전자신고 시스템 구축(06년 시행)     ■ 투기수요근절을 위한 상습투기자 상시 감시체계를 확립하고 부동산보유,거래,과세관련 통계체제를 정비   국세청 관련 조직 신설 및 행자부?건교부의 부동산정보기능 강화